Основные положения и принципы —

Финансовый механизм, согласно одному из многочисленных возможных определений, представляет собой совокупность видов и форм организации финансовых отношений, условий и методов исчисления, применяемых при формировании финансовых ресурсов, образовании и использовании денежных фондов целевого назначения. Финансовый механизм используется для воздействия на экономику и социальную сферу проведения единой финансовой политики государства, регионов, муниципальных образований, хозяйствующих субъектов. Влияние финансового механизма на экономику и социальную сферу осуществляется, с одной стороны, через структуру финансового механизма и нацеленность различных его частей на решение конкретных задач и достижение реального эффекта, с другой — через величину финансовых ресурсов, формируемых в распоряжении хозяйствующих субъектов и государства и направляемых (инвестируемых) на удовлетворение потребностей общества (государства, его территориальных структур, хозяйствующих субъектов, граждан).

В задачах реконструкции недвижимости,представляющих собой сложный и многоступенчатый комплекс финансово-хозяйственных отношений, структура финансового механизма также неизбежно оказывается весьма сложной.

Так, с точки зрения экономического содержания, различают механизм государственных и муниципальных финансов и финансовый механизм отдельного предприятия, иногда отдельно рассматривается страховой механизм.

В свою очередь, механизм государственных и муниципальных финансов подразделяется на бюджетный механизм, механизм государственного кредитования и механизм функционирования внебюджетных фондов.

Финансовый механизм предприятия определяется как совокупность форм и методов, с помощью которых предприятие обеспечивает себя необходимыми денежными средствами, достигает требуемого уровня стабильности, ликвидности, рентабельности и прибыльности. Структура финансового механизма предприятия показана на рис 7.16.

Финансовые методы — это способы воздействия финансовых отношений на хозяйственный процесс, формирование и использование денежных фондов предприятия. Финансовые методы направлены, во-первых, по линии управления движением финансовых ресурсов (в частности, финансовый анализ и финансовое планирование), а во-вторых, по линии мотивации с помощью финансов эффективной работы предприятия и его работников путем внедрения отношений, связанных с соизмерением затрат и результатов, с материальным стимулированием и ответственностью за эффективное использование денежных фондов.

Финансовые рычаги представляют собой инструменты, используемые в финансовых методах. К ним относятся: прибыль, доходы, амортизационные отчисления, денежные фонды целевого назначения, финансовые санкции, арендная плата, процентные ставки по ссудам, депозитам, облигациям, паевые взносы, вклады в уставный капитал, портфельные инвестиции, дивиденды, дисконты, котировки курса рубля к иностранным валютам и др.

Нормативное обеспечение финансового механизма предприятия предусматривает использование норм и нормативов оборотных средств, амортизационных норм, тарифных и налоговых ставок.

Правовое обеспечение функционирования финансового механизма предприятия включает законодательные акты, постановления, распоряжения, приказы, циркулярные письма, решения судов, а также иные правовые документы.

Информационное обеспечение функционирования финансового механизма предприятия состоит из разнообразной экономической, коммерческой, финансовой и правовой информации. К этой информации относятся: сведения о платежеспособности и финансовой устойчивости партнеров и конкурентов, о ценах, курсах валют, дивидендах, процентах на фондовом и валютном рынках и т.п.

Практическая деятельность по созданию и реализации финансового механизма предприятия называется финансовым менеджментом.

Финансовый механизм предприятия функционирует на нескольких различных уровнях (см. табл. 7.10), иерархическая классификация которых носит достаточно условный характер: для различных финансово-хозяйственных операций определяющим могут быть как совершенно различные, так и иерархически соподчиненные уровни взаимодействия.

Возможна и более детальная классификация структуры финансового механизма предприятия: например, внутри предприятия финансовые отношения складываются между аппаратом управления и структурными подразделениями предприятия, между самими структурными подразделениями, между администрацией и работниками, а в акционерных обществах — между администрацией и советом директоров (наблюдательным советом). Формы и методы реализации этих отношений направлены на установление и соблюдение порядка доведения заданий финансового плана до структурных подразделений, организацию контроля за выполнением этих заданий, оценку результатов финансово-хозяйственной деятельности подразделений и их влияния на показатели работы предприятия, определение и применение экономических стимулов, направленных на улучшение финансовых результатов деятельности предприятия.

Структура финансового механизма во многом определяется финансовой политикой государства и нормами финансового права, отраженными в финансовом законодательстве. Поэтому в процессе перехода российской экономики на рыночные рельсы структура финансового механизма на всех уровнях претерпела (и продолжает претерпевать) значительные изменения, основным вектором которых является, безусловно, значительное возрастание роли финансового механизма предприятий на фоне снижения (порой чрезмерного) роли механизма государственных и муниципальных финансов.

При этом достаточно хорошо известно, что доля государственных и муниципальных финансов в строительстве и реконструкции транспортной инфраструктуры и объектов жилигцно коммунального хозяйства (ЖКХ) в настоящее время все еше очень велика, в области же финансирования реконструкции промышленной и иной коммерческой недвижимости в результате процессов приватизации роль государства снизилась весьма значительно.

Важным является вопрос организации взаимодействия финансового механизма предприятия с механизмом государственных и муниципальных финансов в процессе реконструкции недвижимое™.

В настоящее время существует несколько сложившихся форм такого взаимодействия, наиболее характерными из которых являются следующие:

А. Бюджетное финансирование — государственный подрядчик

При плановой экономике такая форма финансирования реконструкции недвижимого имущества была единственной, а в настоящее время в чистом виде она реализуется достаточно редко, в основном при реконструкции оборонных или стратегически важных государственных объектов, когда допуск к работам частных подрядчиков считается недопустимым. Государственным подрядчиком в таких случаях выступают специализированные государственные унитарные предприятия или воинские части.

Кроме того, подобная форма используется на ранних этапах масштабных проектов реконструкции городских территорий, когда муниципальные власти финансируют разработку предпроектной (градостроительной и градопланировочной) документации муниципальными же органами либо действующими при них государственными унитарными предприятиями. В г. Москве в этом качестве выступают, в частности, Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура) и Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы (НИиПИ Генплана).

Б. Бюджетное финансирование — частный подрядчик

Такая форма взаимодействия в настоящее время весьма распространена и широко применяется, в частности, в процессе реконструкции транспортных сооружений (дорог, мостов и т.п ), а также объектов ЖКХ (инженерных сетей, коллекторов и т.п.). Выбор уполномоченным государственным органом частного подрядчика в обязательном порядке осуществляется на конкурсной основе и в настоящее время регулируется федеральным законом «О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд» от 06.05.99 №97-ФЗ, а также «Положением о подрядных торгах в Российской Федерации», утвержденным распоряжением Госкомимущества России и Госстроя России от 13.04.93 №660-р/18-7.

В. Смешанное финансирование — частный подрядчик

Наиболее емкая и многообразная форма взаимодействия финансового механизма предприятия с механизмом государственного и муниципального финансирования. В связи с ограниченностью возможностей бюджетов различных уровней (в особенности, муниципальных) государство все последние годы стремилось сформировать действенные формы привлечения частных инвестиций в реконструкцию недвижимого имущества; наибольшее распространение получил механизм инвестиционного контракта, регулирующего взаимоотношения государства (в лице уполномоченного органа) и частного инвестора в процессе совместного (т.е. смешанного) финансирования работ, а также последующее распределение их результатов (например, площадей в реконструированном здании). Чаще всего вклад государства, предусматриваемый инвестиционным контрактом, носит неденежную форму (в частности, это могут быть права на земельный участок).

Наиболее часто форма инвестиционного контракта применяется в последние годы в проектах реконструкции ветхого и аварийного жилого фонда. Типичные условия инвестиционных контрактов в подобных проектах, реализующихся на примере г. Москвы, включают в себя следующие положения:

1. Со стороны Правительства Москвы контракт, после согласования его текста рядом городских структур, подписывается Префектом соответствующего административного округа.

2. Предметом инвестиционного контракта является реализация инвестиционного проекта реконструкции ветхого (аварийного) жилого здания (одного или нескольких) за счет собственных средств инвестора (или привлеченных им) в оговоренном объеме и в установленный срок.

3. Распределение недвижимого имущества, полученного после завершения реконструкции, является предметом соглашения сторон, при этом типичные пропорции выглядят следующим образом:

— в собственность инвестору передается 60—70 % общей площади, 80 % машино-мест в подземном паркинге и 100 % помещений сервисных служб;

— в собственность администрации г. Москвы (в лице Департамента имущества) передается соответственно 30—40 % общей площади и 20 % машино-мест.

Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору по итогом реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта. При завершении контракта раздел недвижимого имущества на реконструированном объекте уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ, которые изготавливаются по заявке инвестора на основании утвержденного эскизного проекта (ТЭО) и натурных обмеров МосгорБТИ и согласовываются сторонами. Принятое решение оформляется актом о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям контракта.

Если в процессе реализации проекта инвестор обеспечит выход площадей по объекту в размерах больших, чем предполагается контрактом, то дополнительная площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь, если иное не определено дополнительным соглашением, которое заключается после выпуска соответствующего постановления Правительства Москвы.

4. Если для реализации проекта инвестор за счет собственных или заемных средств обеспечивает предоставление площади для отселения жителей из реконструируемого здания, то объем передаваемого инвестору имущества изменяется за счет предоставления инвестору плошадей из доли администрации, исходя из равноценной по потребительской стоимости площади. Равноценность такой компенсации по жилой площади утверждается решением Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве.

Кроме того, в случае выполнения инвестором дополнительных работ по благоустройству территории, реконструкции инженерных сетей за пределами квартала, в котором расположен объект, а также других работ и услуг по реализации инвестиционного проекта, порядок компенсации инвестору понесенных затрат определяется путем выпуска целевого распорядительного документа Правительства Москвы.

Также типичным инвестиционным контрактом предусмотрено право инвестора выкупить долю администрации. Таким образом, с учетом затрат на отселение жителей, зачета дополнительных работ и возможного выкупа доли города, реконструируемый объект , как правило, оказывается собственностью инвестора на 100 %, администрация же за счет средств инвестора решает задачи ликвидации ветхого и аварийного жилого фонда, жилищные проблемы проживающих в ветхих домах граждан, а также реконструкции инженерных сетей общего пользования и привлечения средств в городской бюджет.

5. Выполнение инвестиционного контракта разбивается на три основных этапа. Первый этап включает:

— оформление краткосрочных договоров аренды земли в соответствии с условиями инвестиционного контракта;

— отселение жителей, вывод арендаторов и собственников нежилых помещений (если таковые имеются);

— разработку, согласование и утверждение в установленном порядке эскизного проекта (ТЭО);

— получение разрешения на производство строительных работ

Начало этапа — дата подписания инвестиционного контракта.

Окончание этапа — дата оформления разрешения на производство строительных работ.

Продолжительность этапа, устанавливаемая контрактом, как правило, предполагается не более 6 месяцев с даты подписания контракта, однако на практике редко составляет менее одного года.

Второй этап представляет собой собственно производство строительных и иных работ, необходимых для реконструкции объекта и его ввода в эксплуатацию.

Начало этапа — получение разрешения на производство строительных работ.

Окончание этапа — дата утверждения акта приемочной комиссии.

Третий этап включает:

— завершение расчетов и урегулирование претензий;

— подписание сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта;

— оформление имущественных прав сторон по контракту.

Начало этапа —дата утверждения акта комиссии по приемке реконструированного объекта в эксплуатацию.

Окончание этапа (и инвестиционного контракта в целом) — оформление имущественных прав сторон по контракту.

Продолжительность этапа на практике — от 3 до 6 месяцев.

6. В обязанности городской администрации по инвестиционному контракту входит, как правило, следующее:

— передать инвестору согласно условиям контракта в установленном порядке в течение 30 дней с момента подписания контракта здания и сооружения, подлежащие реконструкции, а также соответствующий земельный участок;

— не осуществлять приватизации, сдачи в аренду, продажи жилых и нежилых площадей и земельных участков, а также изменения договоров найма жилых площадей и дополнительной регистрации граждан на жилую площадь в объектах, подлежащих реконструкции, кроме случаев, установленных действующим законодательством;

— обеспечить на момент ввода объектов в эксплуатацию необходимые мощности энергоносителей в городских сетях, к которым будет произведено подключение объектов;

— оказывать инвестору необходимое содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта;

— по заявке инвестора оформить права краткосрочной аренды на земельный участок в месячный срок в установленном порядке;

— после осуществления инвестиционного проекта и ввода объектов в эксплуатацию обеспечить в установленном порядке оформление акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов;

— после оформления имущественных прав на объект реконструкции оформить инвестору в долгосрочную аренду земельный участок (в границах, установленных проектом) с условием свободного обращения инвестором в гражданском обороте прав аренды на оформленный земельный участок;

— оказать инвестору содействие в отселении жителей.

7. Обязанности инвестора включают, в основном, следующие мероприятия:

— обеспечить за счет собственных или привлеченных (заемных) средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии со своими обязательствами по инвестиционному контракту и сдачу объектов комиссии по приемке законченных строительством (реконструкцией) зданий;

— регулярно, но не реже одного раза в квартал, представлять администрации отчет о выполненных в процессе реконструкции работах;

— обеспечить реконструкцию и ввод объектов в эксплуатацию в сроки, установленные контрактом, и качеством в соответствии с действующими строительными нормами;

— обеспечить выполнение условий освоения и содержания строительной площадки в соответствии с установленными правилами и нормами;

— произвести оплату отселения жителей с последующей компенсацией из доли города.

Кроме того, администрация на стадии подготовки инвестиционного контракта требует от инвестора подтверждения его финансовой состоятельности, включая справку аудиторской организации и рекомендации банка.

Тенденцией последних лет в Российской Федерации и, в особенности, в г. Москве является увеличение объемов взаимодействия финансового механизма государственного и муниципального финансирования с финансовым механизмом частных предприятий — инвесторов, причем этот процесс развивается как в направлении укрупнения реализуемых проектов (на смену инвестиционным контрактам по реконструкции отдельно стоящих зданий приходят проекты, предполагающие комплексную реконструкцию целых жилых кварталов и промышленных зон, включая развитие необходимой инфраструктуры), так и путем расширения спектра реконструируемых объектов недвижимости, вовлечение частного капитала в решение задачи реконструкции объектов ЖКХ, инженерных и транспортных коммуникаций, подземных сооружений и т.п.

Крайне перспективным, с учетом сложившейся градостроительной ситуации, представляется участие частных инвесторов в процессе вывода экономически небезопасных или технически устаревших предприятий из селитебных зон крупных городов в существующие или специально создаваемые промышленные зоны.

Данный процесс направлен на решение следующих задач:

— прекращение избыточного территориального разрастания крупных городов (экстенсивного развития) и переход к их активной реконструкции (интенсивному развитию), когда качественные преобразования превалируют над количественными;

— ликвидация значительной части предпосылок экологических проблем крупных городов и функциональной деградации городских ландшафтов; сохранение и реконструкция действующих предприятий перспективных отраслей с их сосредоточением в немногих законодательно определенных промышленных зонах, расположение которых в городской среде научно обоснованно;

— достижение градостроительного баланса и гармонии экономических интересов промышленных зоны селитебных территорий.