Модель эффективности объекта недвижимости в течение срока его службы —

Затраты на объект недвижимости в течение срока его службы включают следующее (рис.5.1):

• затраты на земельный участок и подключение к сетям инженерно-технических коммуникаций;

• затраты на новое строительство;

• затраты на содержание (уход и обслуживание);

• затраты на перестройку;

• затраты на реконструкцию (модернизацию и технический ремонт);

• затраты на реновацию (демонтаж);

Затраты на новое строительство включают расходы на строительную технику и технологию, инженерно-технические сети и услуги по выполнению проекта. Помимо затрат на строительство, объект недвижимости требует расходов, в частности, на покупку земельного участка и подключение его к сетям инженерных коммуникаций.

Затраты на недвижимость формируются, в свою очередь, из расходов на уход и содержание недвижимости. Расходы на уход включают затраты на управление объектом недвижимости, уход за зданием и наружными территориями, уборку, энерго- и газопотребление, водопотребление и водоотведение, ежегодный ремонт, страхование и налоги. Расходы на содержание включают затраты на регулярное выполнение мероприятий по ремонту и модернизации, которые обеспечивают поддержание здания и его частей в рабочем состоянии.

Потребности пользователей здания могут измениться уже на начальном этапе срока его эксплуатации или у здания могут появиться новые пользователи со своими специфическими требованиями. С целью удовлетворения потребностей пользователей можно выполнить различные мероприятия, в частности, перепланировку помещений, монтаж водопроводного и канализационного оборудования, выполнение внутренней отделки помещений влагопрочными конструкциями и т.д.

Здания всегда строятся для целей текущего времени. Они проектируются с учетом определенных функциональных требований или запросов конкретных групп пользователей. Они могут быть предназначены, например, для проживания, гостиничного сервиса, промышленного производства и т.д. Однако ожидания и предпочтения фирм и частных лиц со временем меняются в связи, например, с изменением экономических условий или переформированием структуры района. Когда владелец недвижимости перестает получать от ее содержания желаемую прибыль или если доход от недвижимости уже не покрывает даже расходы на ее содержание, здание считается экономически устаревшим. По истечении экономически обоснованного срока службы объекта владелец может продать его, существенно модернизировать его путем реконструкции или демонтировать здание и построить на месте новый объект. Экономически обоснованный срок службы объекта недвижимости определяется путем расчетов, а отнюдь не на основании физического срока службы здания.

Здание и его местоположение оказывают влияние на объем оперативных затрат использующей его организации. От местоположения также зависит сумма транспортных расходов. Само здание и его характеристики влияют на объем оперативных затрат, с одной стороны, посредством своих топологических параметров (планировка, размеры и высота помещений и т.п.) и, с другой стороны, посредством своих качественных особенностей (в частности, контроль внутренней температуры помещений, качество внутреннего воздуха, звуковые характеристики, эстетические свойства и т.п). Внутренние условия сказываются, в частности, на производительности труда и здоровье работающих в помещениях людей.