ХАРАКТЕРИСТИКА СПОСОБОВ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ. АРХИТЕКТУРНЫЕ ПРИЕМЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ. Концепция реконструкции жилой застройки —

Концепция реконструкции жилой застройки для различных периодов и для разных зданий является дифференцированной. При этом в основе подхода к реконструкции должно быть заложено не отдельное здание, а их комплекс: группа зданий, квартал, микрорайон. Это позволяет осуществлять комплексную оценку градостроительной задачи и принимать рациональные решения, отвечающие современным требованиям и обеспечивающие связь различных архитектурных эпох.

В градостроительной практике 1960—70-х годов реконструкция в СССР означала снос и мену существующей застройки новой. Во Франции в это же время сносили высотные бетонные жилые дома индустриальной постройки путем взрыва и постройкой взамен новых.

Спустя десять лет немцы начали брать пример с французов, но, быстро сделав экономические, пришли к выводу, что снос жилых зданий и замена их новыми это дороже, чем их реконструкция и нашли удачный способ реконструкции и термин — «бережное обновление».

В СССР, начиная с середины 1970-х годов, начали сказываться отрицательные результаты с-тошного сноса малоэтажной застройки под многоэтажное строительство.

Реконструкция зданий, групп или кварталов городской застройки в условиях их неоднородности Doobe жилого фонда в индустриальных домах первого поколения связано с определением объемов взамен сносимой. Полная, единовременная замена сложившейся застройки ведет к преемственности, нарушению механизма адаптации населения, что неприемлемо в условиях совершенствования застройки. В этой ситуации рекомендуется придерживаться следующих объемов единовременного заменяемого фонда. Для кварталов, имеющих 70—100 % жилого магистриатьного фонда не более 30 %; 35…65 % — 50 %; 15…45 % — 70 %.

Проектирование реконструкции городской застройки ведется в пять последовательных этапов:

— генеральный план реконструкции города:

— проект реконструкции жилого района;

— проект реконструкции и благоустройства межмагистральных территорий;

— проект реконструкции жилой группы:

— проект реконструкции отдельных зданий.

При этом все города России, отличаясь друг от друга, имеют разнохарактерную застройку. но в них при реконструкции выделяют три основные зоны:

— зона консервации — историческое ядро; требует максимального сохранения;

— зона регулирования — сложившаяся жилая среда, требующая обновления и реконструкции (повышения комфортности проживания);

— зона преобразования — наиболее удалена от исторического центра, требует сноса ветхих строений, переоборудования и новой застройки.

Все способы и виды реконструкции жилой застройки и зданий обобщены в таблице 2.1. Эти способы применяются в различных странах мира, но акценты и подходы везде разные в силу различных причин: политических, демографических, социальных, экономических, временных и т.д.

Реконструкция жилой застройки с сохранением функции является основной в тех странах и городах, где ощущается острый дефицит в жилой площади. И наоборот, чтобы вывести здание из жилого фонда в нежилой надо иметь объективные причины, например: непригодность малоэтажного здания в качестве жилого из-за недостаточной инсоляции; расположение жилья рядом с вредными предприятиями; последствия чрезвычайных ситуаций и т.д. и т.п.

Вопросам реставрации и консервации памятников в разные временные эпохи уделяли различное внимание. Так, в середине XX века много памятников (здесь идет речь о жилых строениях) были разрушены и в ходе войны, и в ходе не совсем продуманных действий властей. В настоящее время сохранению памятников истории и культуры придается постоянное внимание. По художественно-историческому значению памятники подразделяют на объекты государственного и местного значения, от чего зависят степень внимания к ним и размеры средств, отпускаемые для охраны, реставрации и консервации.

Санацией целых участков и территорий города в России занимаются с недавних времен. На примере г. Москвы, самого большого города и столицы России, можно увидеть, как это делается на практике. Здесь как раз мнение властей и населения города совпадает. Цель одна — как можно больше вывести из городской черты промышленных и вредных предприятий.

Распространенными способами, которыми сейчас широко пользуются в г. Москве, являются разуплотнение и уплотнение застройки.

В центре города, где возможны надстройки и имеется плотная застройка, пересмотрели нормы по инсоляции. Так в качестве предела допустимой инсоляции приняли 2 часа в период на 22 марта и 22 сентября.

Надстройки ведут от одного этажа (чаще мансардного) до 3—4 этажей. При комплексной реконструкции и новом строительстве под зданиями устраивают автомобильные гаражи (в первую очередь), складские и хозяйственные помещения, магазины, спортивные залы и сооружения другого назначения.

Внешнему улучшению вида зданий и благоустройству в последнее время в г. Москве придается большое внимание. Вышел ряд постановлений правительства Москвы с программами по улучшению дворовых территорий и подъездов зданий. Много сделано по улучшению внешнего вида зданий, особенно в центральной части города.

В связи со строительством третьего транспортного кольца и сооружением туннеля в Лефортово в г. Москве вспомнили о передвижке зданий, которой много занимались в 30-е годы XX столетия.

Ремонты отнесены к категории реконструкции, так как, например, капитальный ремонт с перепланировкой (КРПП) предполагает не только перепланировку, но и замену в старых зданиях деревянных и смешанных (металлических и деревянных) перекрытий на железобетонные, что соответствует определению реконструкции — изменению инженерно- технических решений в здании.

Прежде чем приступить к выбору способа реконструкции, надо изучить факторы, влияющие на принятие решения.

34-4066596

Современный этап развития градостроительства характеризуется возрастающими темпами реконструкции исторически сложившихся районов городов. Главной причиной, стимулирующей рост объемов реконструкции, является то, что многие крупные города к настоящему времени исчерпали внутренние территориальные ресурсы и испытывают острый дефицит в площадях, пригодных для освоения под массовую застройку без осуществления сложных и дорогостоящих мероприятий по инженерной подготовки территорий. Расчеты показывают, что в послевоенные десятилетия (с 1945 по 1980-е годы) городские территории крупных городов выросли почти в 10 раз. При этом темпы роста городов в среднем в 2—2,5 раза превышали рост численности населения, что свидетельствует о преимущественно экстенсивном характере освоения земель. В этих условиях возникает потребность в интенсификации градостроительного освоения территорий, в т.ч. за счет повышения эффективности использования ранее освоенных земель в пределах существующих границ поселений.

Актуальность комплексной реконструкции сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом. Градостроительные — с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения строительства. Экономические — с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.

В настоящее время на решение проблем реконструкции направлен ряд федеральных и территориальных целевых программ, таких, как «Жилище», «Сохранение и развитие архитектуры исторических городов», «Программа комплексной реконструкции, модернизации и благоустройства жилых районов Москвы» и пр.

В целом, комплексная реконструкция, модернизация и благоустройство жилых районов направлены на переход от территориального роста городов к качественному преобразованию сложившейся застройки, требующей сбалансированного решения градостроительных и жилищно-коммунальных проблем.

Районы исторически сложившейся жилой застройки занимают значительную часть селитебных территорий в городах. Можно выделить следующие основные классификационные признаки районов реконструкции, важные для целесообразной организации реконструктивных мероприятий: время возникновения, размещение в плане города, функциональное назначение, историко-культурная ценность планировки и застройки, особенности пространственно-планировочной структуры и демографическая ситуация.

Исходя из времени возникновения можно выделить районы следующих типов:

— районы, сложившиеся в XV—XIX вв. в центральных частях ряда исторических городов (Смоленск, Ярославль, Владимир, Воронеж и многие другие). Эти районы, как правило, занимают небольшие по площади территории, характеризуются квартальной застройкой высокой интенсивности, преимушественно свободной планировкой и отсутствием крупных озелененных открытых пространств;

— районы, сложившиеся в XIX — нач. XX в. Характеризуются квартальной застройкой, но формируют более крупные жилые массивы, имеют в основном регулярную планировочную структуру и систему исторически сложившихся рекреационных пространств: городских садов, парков, скверов, бульваров;

— жилые районы, сложившиеся на окраинах городов в период 1930—41 гг. Они также характеризуются квартальной застройкой, но в пределах кварталов нет членения на обособленные домовладения, как в первом и втором типах;

— районы послевоенной квартальной застройки (1946—1960-е гг.), сложившиеся на основе типового проектирования и начального этапа послевоенной индустриализации;

— районы жилой застройки 1970-х годов, застроенные 5—9-этажными домами первых массовых серий.

Кроме того, в отдельные типологические группы могут быть выделены районы малоэтажной усадебной застройки, сформировавшиеся в XIX — нач. XX в. и середине XX века — в довоенный и послевоенный период. Занимая значительные территории городов (от 40 до 60 сс), эти районы, домовладения в которых находятся в частной собственности, в последнее десятилетие начали активно и преимущественно стихийно застраиваться, в т.ч. жилыми домами повышенной этажности, что требует особого подхода к вопросам их комплексной реконструкции.

Важным классификационным признаком районов реконструкции является их размещение в плане города. Как правило, выделяются три основных группы районов: центральные, периферийные и расположенные в средней части города. Здесь же необходимо учитывать и расположение района вблизи транспортных магистралей и дорог.

Наиболее разветвленной является классификация районов по пространственно-планировочным признакам застройки: этажности (малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная), плотности (экстенсивная, высокоплотная), капитальности (аварийная, ветхая, пригодная и т л.). характеру планировочной организации и уровню благоустройства.

Так, по характеру планировочной организации можно выделить:

— районы, неоднородные по своей планировочной структуре, в состав которой входят кварталы, микрорайоны, примагистралъные территории;

— районы, однородные по своей структуре, состоящие из кварталов или микрорайонов;

— районы с выделенной структурой, чаще всего малые по величине и состоящие из отдельных жилых групп и территорий общественного назначения.

Важное значение в типологии районов реконструкции занимает их классификация по социально-демографическим признакам. Здесь можно выделить три типа района: с преимущественным населением людей старшего поколения; районы с преобладанием людей среднего и молодого возраста и районы со смешанным демографическим составом. Критерием эалостроительной оценки районов также является соотношение «дневного» и постоянного нааселения. Так, центральные районы городов, в которых сосредоточено большое количество мест приложения труда, торгово-бытовых и культурно-зрелищных учреждений, обычно характеризуются преобладанием «дневного» населения над численностью постоянно проживающих здесь горожан. Иное соотношение наблюдается в периферийных района, так называемых «спальных», где преобладает постоянное население. Для решения практических тросов, связанных с формированием комфортной среды обитания человека, необходимо определение районов — мест притяжения жителей, туристов. Это, например, зона ядра обшегородского центра, крупные торговые комплексы, зрелищные и спортивные учреждения и объекты туристического показа, расположенные как в центральной части города, так и на периферии.

Немаловажное значение имеют ландшафтные условия той или иной городской территории форма и уклон рельефа, глубина залегания грунтовых вод, наличие подземных выработок и т.д. Учет этих условий позволяет определить максимально возможную плотность застройки, целесообразность использования подземного пространства, а также создавать наиболее выразительные архитектурно-ландшафтные композиции при реконструкции городских территорий.

Одним из главных вопросов обеспечения экономической эффективности реконструкции жилой застройки городов на современном этапе являются комплексность ее проведения и определение источников финансирования реконструктивных работ.

Новые социально-экономические условия градостроительства в связи с отсутствием государственных средств требуют иных подходов к реконструкции жилых территорий. Комплексный подход к экономическому обоснованию методов реконструкции делает необходимым выбор источников инвестиций в комплексную реконструкцию жилой территории. В этой связи экономическое обоснование инвестиций актуально как для инвестора и заказчика в лице муниципалитета, так и для владельцев жилого фонда.

Комплексная реконструкция и модернизация территории жилой застройки городов имеет две принципиальных градостроительных особенности:

1. Она осуществляется без изменения показателей использования территории или увеличения жилого фонда реконструируемой территории;

2. Она проводится с повышением эффективности использования территории города за счет реконструкции и модернизации существующего жилого фонда путем надстройки этажей, возведения жилых домов на свободной территории.

С позиции инвестора наиболее привлекательным является второй вариант, обеспечивающий получение коммерческого жилого фонда, реализация которого на рынке недвижимости может обеспечить не только полное или частичное покрытие затрат на реконструкцию, но и получение дополнительной прибыли.

Сложность инвестиционного процесса состоит в привлечении к финансированию комплексной реконструкции территории различных участников, которыми могут быть муниципалитет, коммерческие банки, строительные фирмы, девелоперские компании, управляющие жилищные организации, владельцы жилого фонда и другие структуры, заинтересованные в получении инвестиционного результата.

Заказчик в лице муниципалитета, ответственный за проведение социальной политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции территории города, заинтересован в привлечении финансовых средств различных инвесторов, поскольку может переложить на них часть затрат, а в некоторых случаях — реконструкцию целиком.

Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и включает несколько составляющих и, в частности, — экономическую, которая определяется суммированием эффектов, получаемых инвестором, заказчиком в лине города и владельцами реконструируемого жилого фонда.

Несомненно, инвестор, вкладывающий свои средства в комплексную реконструкцию жилой застройки, подвержен риску. Он должен быть уверен в возврате вложенных средств. При этом, в отличие от капитальных вложений в производственное строительство или другую сферу, где возврат средств предусмотрен в период окупаемости капитальных вложений за счет выпуска и продажи продукции или услуг, при инвестициях в реконструкцию жилой застройки возврат средств происходит от продажи коммерческого жилья на рынке недвижимости. При реконструкции инвестор полностью или частично возвращает вложенные средства в результате реализации коммерческого жилья, являющегося приростом жилого фонда от реконструкции, или других помещений реконструируемых зданий, например, первых этажей, переоборудованных под объекты культурно-бытового обслуживания. Экономический эффект инвестора определяется как разность между выручкой от реализации коммерческого жилья или других помещений, получаемых в результате реконструкции, и затратами на комплексную реконструкцию. Затраты на комплексную реконструкцию зданий и территорий слагаются из суммы затрат на реконструкцию и капитальный ремонт существующих жилых зданий, затрат на их надстройку, вставку новых жилых блоков-секций и новое строительство на свободной территории, а также затрат на инженерное оборудование и благоустройство территории.

Экономический эффект заказчика рассматривается как социальный эффект, выражающийся в сокращении потребности в территории города и предотвращении изъятия сельскохозяйственных земель под застройку, и вытекает из увеличения плотности и объема фонда территории города за счет коммерческого жилья.

Экономическая заинтересованность владельцев жилого фонда в комплексной реконструкции территории выражается в повышении привлекательности жилой застройки за счет ее модернизации и увеличении рыночной стоимости жилья после реконструкции, что увеличивает их доходы.

В целом, на формирование градостроительных проектных предложений по планировочной организации реконструируемой территории города оказывает влияние следующий комплекс факторов:

— прогноз динамики численности населения города по проектным этапам;

— основные положения концепции развития города;

— прогноз объемов и структуры жилищного строительства;

— прогноз потребностей города в необходимости реализации различных видов строительства и хозяйственной деятельности;

— состояние жилого фонда;

— потребности населения в объектах социальной сферы;

— исторические особенности формирования градостроительной среды и планировочной структуры города;

— имеющиеся территориальные резервы и сложившаяся структура землепользования;

— выводы комплексной градостроительной оценки территории;

— инженерно-строительные, микроклиматические и ландшафтные особенности территории;

— эколого-гигиеническая ситуация;

— необходимость решения транспортных проблем (развитие транспортных связей, сооружений, реконструкции мест хранения автомобилей, создание современной инфраструктуры транспортного обслуживания, включая использование подземного пространства);

— необходимость модернизации и развития инженерных систем.

Стратегической целью реконструкции любой территории является создание совокупных материально-пространственных условий, обеспечивающих экологическую безопасность и качество жизни, сохранение культурного наследия, а также устойчивость развития экономики. При планировании реконструкции города необходимо исходить из приоритета интересов людей и долгосрочных интересов общества.

1. Согласование интересов населения, местной администрации, инвесторов и производителей строительных работ (услуг)

Статья 3 Градостроительного кодекса РФ определяет государственные, общественные и частные интересы в области градостроительной деятельности.

К государственным интересам в области градостроительной деятельности относятся интересы Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в обеспечении условий для устойчивого развития населенных пунктов, функционирования государственных систем инженерной и транспортной инфраструктур, сохранения природных ресурсов, охраны федеральных и региональных объектов историко-культурного и природного наследия, территорий традиционного проживания коренных малочисленных народов.

Интересы населения городских и сельских поселений и населенных пунктов в обеспечении благоприятных условий проживания, ограничения вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду градостроительными средствами, улучшения экологической обстановки, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур поселений и прилегающих к ним территорий и сохранения территорий объектов историко- культурного и природного наследия относятся к общественным интересам.

Частные интересы в области градостроительной деятельности — это интересы граждан и юридических лиц в связи с осуществлением градостроительной деятельности на принадлежащих им земельных участках. Эта деятельность может быть ограничена в случае, если она препятствует реализации прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Государственные, общественные и частные интересы в области градостроительной деятельности обеспечиваются посредством: выполнения требований нормативных правовых актов, государственных градостроительных нормативов и правил; реализации градостроительной и проектной документации, а также посредством осуществления контроля за их выполнением. При этом законодательство исходит из права каждого гражданина на благоприятную среду жизнедеятельности.

Статья 18 Градостроительного кодекса РФ обеспечивает права граждан, их объединений и юридических лиц на достоверную, полную и своевременную информацию о состоянии среды жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях (строительстве, реконструкции объектов жилищно-гражданского назначения, благоустройстве территорий, прокладке инженерных и транспортных коммуникаций) и иную информацию о градостроительной деятельности. Граждане Российской Федерации и их объединения в случаях, если градостроительная деятельность затрагивает их интересы, имеют право: требовать в административном или судебном порядке отмены решения о размещении, проектировании, строительстве, реконструкции или вводе в эксплуатацию объектов в случае нарушения законодательства Российской Федерации о градостроительстве; ограничения, приостановления или прекращения деятельности предприятий и других объектов, эксплуатация которых осуществляется с нарушением законодательства Российской Федерации о градостроительстве; предъявлять в суд иски о возмещении вреда, причиненного здоровью и имуществу граждан, в связи с нарушением законодательства Российской Федерации о градостроительстве; требовать в порядке, предусмотренном действующим законодательством, привлечения к ответственности граждан, виновных в нарушении законодательства Российской Федерации о градостроительстве.

Региональное законодательство также предусматривает соблюдение интересов всех участников градостроительной деятельности путем общественных обсуждений, слушаний и широкого информирования населения. Например, Закон Санкт-Петербурга «О порядке участия граждан и их объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга» устанавливает единые требования к процедурам информирования о градостроительной деятельности, ее общественного обсуждения, участия граждан и их объединений в принятии градостроительных решений на территории Санкт- Петербурга на основании Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов «Об охране окружающей среды», «Об экологической экспертизе» и др. Петербургский Закон соответствует международным стандартам, которые сформулированы в конвенции «О доступе к информации, участию общественности в процессе принятия решений и доступе к правосудию по вопросам, касающимся окружающей среды», подписанной в датском городе Орхусе в июне 1998 года.

В частности, Закон Санкт-Петербурга устанавливает следующий порядок проведения шественного обсуждения, виды проектов, подлежащие обсуждению, и материалы, предоставляемые на обсуждение:

«Информирование общественности и общественные обсуждения проводятся права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности и информацию о ее состоянии».

Информирование общественности через средства массовой информации является обязательным условием принятия градостроительных решений, кроме градостроительных решений следующих видов: о реконструкции отдельных жилых и встроенных нежилых смещений, мансард, чердаков и подвалов; об индивидуальном жилищном строительстве в районах (зонах) сложившейся малоэтажной застройки; о размещении объектов малых форм, иных временных сооружений, объектов благоустройства, занимающих на земельных участках площадь менее 10 квадратных метров.

В указанных случаях организация общественных обсуждений исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга не производится, информирование заинтересованной осуществляется путем размещения информационного сообщения на досках объявлений домов, удаленных не более чем на 100 метров от объекта градостроительного решения.

Обязательное информирование общественности в процессе обсуждения градостроигльных решений включает: публикацию и распространение информационного сообщения градостроительного решения; организацию ответов на запросы граждан и их объединений, предоставление доступа к градорегулирующей и проектной документации; организацию — — ставок (экспозиций) градорегулирующей документации, проектных предложений.

Информационное сообщение о проекте градостроительного решения должно содержать: наименование и местоположение объекта градостроительной деятельности (объекта недвижимости). функциональное назначение указанного объекта в настоящее время; функциональное значение объекта градостроительной деятельности (объекта недвижимости) после осуществления градостроительной деятельности, иные основные положения задания на разработку градорегулирующей (проектной) документации или сведения о намерениях по созданию (преобразованию) объектов недвижимости; сроки разработки градорегулирующей проектной документации, ориентировочные сроки реализации намерения по созданию

образованию) объектов недвижимости (инвестиционного предложения); наименование

адрес застройщика (заказчика), инвестора или его (их) представителя; наименование, телефон организаций, ответственных за разработку градорегулирующей или проектной документации; информацию о месте и времени и условиях доступа к материалам обсуждаемых проектов градостроительных решений; срок подачи запросов и предложений, который не ы • ет быть менее 30 дней со дня опубликования информационного сообщения.

На градостроительной экспозиции должны быть представлены обсуждаемая градорегулируюшая документация, проектные предложения в составе, представляемом на государственную экологическую экспертизу, а также демонстрационные и информационные материалы, содержащие достоверную информацию о состоянии среды жизнедеятельности

В составе экспонируемых материалов должны быть представлены: пояснительная записка о делях и сути рассматриваемого проекта градостроительного решения; проект застройки квартала или проект детальной планировки соответствующей территории; основные параметры (технические характеристики) объекта градостроительного решения; копии согласований разрабатываемой градорегулирующей документации, полученные в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга.

В том случае, если градостроительное решение относится к проектированию, строительству или реконструкции объекта недвижимости, должны быть представлены также: объемно-планировочные изображения, иллюстрирующие принимаемое решение в области градостроительной деятельности, — изображение фасада или (и) перспективное изображение или (и) макет объекта недвижимости; эскизный проект организации строительства.

Таким образом, Петербургский закон определяет объем прав граждан в процессе обсуждения градостроительной документации, результаты общественного обсуждения и их дальнейший учет. Согласно закону, информирование о начале обсуждения градостроительной документации производится органами исполнительной власти не менее чем за 50 дней до предоставления проекта на государственную экспертизу. На общественное обсуждение отводится не менее 30 дней, еще 20 — на оформление результатов обсуждения и внесение корректировок в проект.

Проектом нового Градостроительного кодекса Российской Федерации также предусмотрено участие общественности в подготовке проектов правовых актов территориального планирования, которое обеспечивается проведением референдумов или публичных слушаний.

Предметом публичных слушаний проектов правовых актов территориального планирования является соблюдение прав граждан, собственников, пользователей, арендаторов объектов недвижимости, а также интересов муниципальных образований. Предметом публичных слушаний проектов генеральных планов являются;

— соблюдение прав граждан, собственников, пользователей, арендаторов объектов недвижимости;

— перспективы развития и рациональная организация территории с учетом приоритетов и этапов реализации решений генерального плана.

Согласование государственных, общественных и частных интересов при осуществлении градостроительной деятельности осуществляется также путем введения правового зонирования, правил застройки и землепользования и градостроительных регламентов.

Подавляющее большинство граждан России пользуется недвижимостью. Современные механизмы защиты права пользования недвижимостью связаны с эффективным решением задач градорегулирования — одного из главных видов деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по управлению развитием территории, нацеленных на поддержание определенного качества среды жизнедеятельности.

С учетом правовых отношений недвижимость представляет собой:

— с позиций земельного права — совокупность земельных участков, каждый из которых является объектом права владения, распоряжения. Учет и оформление этих прав составляет основу возникновения и поддержания соответствующих правоотношений;

— с позиций градостроительного права — иерархически упорядоченную совокупность объектов градостроительной деятельности. Взаимосогласованное регулирование изменения состояния этих объектов — одна из главных составляющих управления развитием территории на федеральном, субъекта Российской Федерации и муниципальном уровнях.

Одним из основных административно-правовых методов регулирования освоения, обустройства и использования территории является установление и обеспечение соблюдения градостроительной регламентации. Установление градостроительной регламентации и обеспечение ее соблюдения необходимо для перехода к современным правовым механизмам регулирования использования территории, с которыми связано привлечение инвестиций в ее развитие, повышение эффективности налогообложения недвижимости и платежей за пользование инфраструктурой.

Градостроительные регламенты определяют приоритеты и ограничения разрешаемых изменений состояния и использования территории и гарантируют поддержание существующих или заданных внешних условий ее использования. Они должны быть согласованы между с бой по видам с учетом территориального уровня подчинения, т.е. образовывать единую систему. Их соблюдение должно быть осуществимо и востребовано обществом. Таковы необходимые условия эффективности управленческих воздействий, направленных на установление устойчивого баланса интересов пользователей территории.

Соответственно необходим переход от действующей системы градостроительной документации к системе, позволяющей устанавливать градостроительные регламенты и рассчитанной на формирование правовой основы реализации принятых решений. Этот переход может быть осуществлен, в частности, путем введения дополнительных документов, которые должны разрабатываться в составе или на основе традиционной градостроительной документации. Однако при этом следует помнить, что именно в градостроительной документации интегрируются материалы отраслевых проработок, обеспечивается взаимное согласование интересов смежных территорий и интересов отраслей, определяется и учитывается градостроительная ценность территорий.

Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации определяют необходимость разработки и утверждения для каждого населенного пункта правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки или правовое зонирование осуществляется органами местного самоуправления, а его результаты оформляются в виде местных нормативных правовых актов соответствующе важных для устойчивого функционирования города как целостной системы; одновременно города, поселения. Эти акты имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу, административными органами надзора и контроля, влальцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, подрядчиками. Правила являются снованием для разрешения споров в судебном порядке.

Указанные нормативные правовые акты обычно содержат текстуальную и картографическую части. Текст включает юридические нормы и описание процедур, связанных с заготовкой и осуществлением строительных изменений объектов недвижимости. Картографическая часть обычно включает карту правового зонирования городской территории, а также описание требований и ограничений по использованию и строительному изменению недвижимости в границах выделенных территориальных зон — регламент разрешенного использования.

Правовое зонирование «работает» на рынок и в условиях рынка недвижимости, т. е. в ситуации, когда целевые установки муниципальных органов и методы реализации их планов выглядят следующим образом:

— местная власть уже не может претендовать на неограниченное владение и содержание всей недвижимости в пределах города; она должна грамотно выделить сферу своей прямой ответственности, ограничив ее минимально необходимым набором объектов, жизненно ограничивая сферу своей прямой ответственности, город должен выработать и сохранить за собой действенные механизмы косвенного воздействия на процессы городского развития, используя инициативу и средства частных лиц; отсюда — ориентация на формирование градостроительной системы государственно-частного партнерства (ГЦП) между городскими властями и частными лицами — владельцами недвижимости и потенциальными инвесторами;

— градостроительная система (ГИП) предполагает создание местной властью благоприятных условий, которые побуждали бы частных субъектов приобретать и обустраивать недвижимость и гарантировали бы соблюдение их интересов; эти инициирующие условия должны включать три главных компонента: гарантированные долгосрочные права на землю, которые могут быть обеспечены кредитами; информацию относительно правил разрешенного использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в масштабах всего города; эффективный механизм финансирования строительства муниципальной инженерно-технической инфраструктуры как основы для привлечения инвестиций для строительства на заранее подготовленных и переданных частным лицам землях.

По мере утверждения рыночных отношений все более возрастает необходимость именно в такой градостроительной системе партнерства, и наоборот — утверждение этой системы закладывает основы цивилизованного рынка недвижимости и инициирует его поступательное развитие.

Правовое зонирование является исходной точкой в создании такого партнерства и в равной мере необходимо двум его главным участн

Categories :
Яндекс.Метрика