Этапы реализации проекта ремонта жилых домов —

Работу над проектом ремонта, как и над любыми другими проектами, следует распределить по этапам в хронологическом порядке. Принятие наиболее важных решений по следующему этапу проекта следует приурочить к моменту окончания предыдущего этапа, в конце которого выполняется анализ, оценка, сдача проектов, планов или готовых работ. В принимаемом решении содержится опенка приемлемости проекта и возможностей его реализации или же даются рекомендации по его изменению и усовершенствованию. Разделение проекта по этапам позволяет принять важные решения заблаговременно и обеспечивает наиболее оптимальное управление ходом реализации для достижения поставленных задач.

Проект ремонта включает проектирование и выполнение ремонтных работ. Этап проектирования включает, в свою очередь, оценку проекта, план реализации проекта, строительное проектирование и подготовку к строительству. Этап выполнения ремонтных работ включает строительно-ремонтные работы и сдачу/приемку объекта в эксплуатацию.

А. Выбор проектировщика

Процесс принятия решений по определению затрат на проектирование является следующим:

1. Отправные точки —

a. Цели и содержание проектирования;

b. Организация проектирования;

c. График оплаты;

d. Принципы оплаты;

2. Определение порядка выбора проектировщика.

3. Выбор метода оценки предложений на проектирование.

4. Предварительный отбор возможных претендентов.

5. Подготовка запросов на предложение.

6. Запрос на предложение.

7. Оценка предложений.

8. Выбор проектировщика.

9. Информирование о результатах выбора.

10. Подписание договора на проектирование.

Используются следующие принципы оплаты работ по проектированию: 1) повременная оплата; 2) оплата по фиксированной цене; 3) оплата по цене за единицу, которая применяется при выполнении повторяющихся заданий типового характера; 4) оплата по целевой цене; 5) оплата в процентах, размер которой определяется в соответствии с реальными инвестиционными затратами; и 6) поощрительная оплата, с помощью которой проектировщика можно заинтересовать созданием дополнительной части проекта.

Частное лицо или организация, являющиеся заказчиком-застройщиком, могут заказать услуги по проектированию приемлемым для них образом. В государственном секторе закупка услуг на проектирование осуществляется в соответствии с законодательством о закупках, согласно которому заказчик обязан объявить о подряде и запросить по нему достаточное количество предложений вне зависимости от его стоимости и с учетом объема и характера работ.

Порядок выбора проектировщика:

1) открытый метод;

2) метод с ограничениями;

3) метод проведения переговоров;

4) метод проведения прямых переговоров;

5) конкурс проектировщиков.

Если стоимость работ по проектированию превышает установленный минимум, при выборе проектировщика используется главным образом открытый метод или метод с ограничениями. К участию в конкурсе следует привлечь не менее пяти претендентов. Направление запросов на предложение напрямую определенному количеству консультантов или проектировщиков без предварительного опубликования объявления о конкурсе в официальных изданиях запрещается.

При оценке предложений проектировщиков учитываются следующие критерии:

1) качество, 2) цена и качество или 3) цена. При оценке качества принимаются во внимание проектная организация, руководство проектом, работающий над проектом персонал и график выполнения проектирования.

Договор на проектирование заключается обычно в письменной форме на базе предложения и решения по его утверждению. Документация по договору включает: 1) договор, 2) приложения к нему и 3) общие условия договоров на проектирование. В Общих условиях договоров на консультационные услуги определяются, например, статус и ответственность заказчика и проектировщика, принципы взаиморасчетов, условия возможного расторжения договора и порядок урегулирования споров.

Б. Оценка проекта

Объектом ремонта является существующее старое здание, что, с одной стороны, усложняет достижение поставленных целей, а, с другой стороны, предоставляет широкие возможности для действий. Старое здание имеет определенную форму, этажность, внешние габариты, высоту этажей, тип подъездов и лестниц, несущую конструкцию, а также объемно-планировочные решения квартир и помещений. Изменение эксплуатационного назначения здания может привести к увеличению объемов ремонта и затрат, поэтому вначале необходимо четко определить, для каких целей можно оптимально использовать здание и его помещения. В связи с этим еще до начала работ над проектом ремонта объекта целесообразно выполнить его оценку.

Оценка проекта ремонта включает следующее:

— анализ состояния объекта на данный момент;

— разработка различных вариантов ремонта;

— оценка возможностей реализации каждого из составленных вариантов.

Анализ состояния объекта состоит из следующих элементов: анализ пользователя здания, технический анализ здания, экономический анализ, анализ рыночной ситуации и заключение. На основе этих элементов разрабатываются различные варианты ремонта, которые могут варьироваться, в частности, по уровню ремонта и этапам его реализации. Обычно для выполнения оценки проекта нужна помощь специалистов данной отрасли, объем которой зависит от конкретного проекта.

Пример 5.3. Оценка проекта арендного дома для престарелых :

1. Анализ состояния объекта на данный момент

В качестве примера рассматривается арендный дом для престарелых, находящийся в собственности муниципалитета города Хельсинки и построенный в 1976 году (рис. 5.8). В доме имеется шесть жилых этажей и цокольный этаж, в котором расположены помещения коллективного пользования. Дом оснащен лифтом. Количество квартир составляет 78, а площадь каждой из них — около 25 м2.

Управление рассматриваемым домом осуществляет крупная районная компания по недвижимости, принадлежащая муниципалитету города Хельсинки. Компания управляет 17 объектами недвижимости, которые включают 75 зданий. Основная часть зданий представляет собой арендные многоэтажные дома. Количество квартир в них превышает 2100, а количество жильцов составляет около 4200. На 7 объектах уже выполнены ремонтные работы разного уровня, а в будущем планируется произвести ремонт и на других объектах.

Средний возраст жильцов рассматриваемого дома составляет 72 года. Самые пожилые жильцы в возрасте около 90 лет живут в этом доме уже 25 лет. В настоящее время только пятеро жильцов пользуются услугами Службы помощи на дому. Раньше в доме проживали около 20 клиентов этой Службы и по оценкам, по прошествии пяти лет их количество снова увеличится.

По результатам опросов (рис. 5.9) оказалось, что жильцы на удивление довольны своими квартирами и их размером. По их мнению, квартиры отлично подходят для проживания одиноких людей. Однако некоторые помещения, предназначенные для определенных жизненных функций (прихожая, ванная и кухня-ниша), являются, с их точки зрения, слишком маленькими, а количество кладовок — недостаточным. Жильцы недовольны техническим состоянием мебели и оборудования и почти все они хотели бы иметь балкон. По результатам опросов выяснилось, что жильцы рассматривают установку в доме лифта, как положительный фактор. Жильцы активно пользуются коллективной сауной, прачечной и клубными помещениями и надеются, что их состояние улучшится после ремонта, тем более, если будет оборудован специальный физкультурный зал. В доме царит атмосфера добрососедства и взаимопомощи.

1. Кухня-ниша слишком тесная.

2. Трудно дотянуться до верхних шкафов.

3. Шкафы устарели.

4. Кухонная плита и холодильник слишком старые.

5. В плите отсутствует выключатель безопасности.

6. Не предусмотрено место для микроволновой печи.

7. Система кондиционирования воздуха не работает надлежащим образом.

8. Поверхности стен ванной комнаты в плохом состоянии.

9. Душевая слишком маленькая.

10. Душевой арматурой трудно пользоваться.

11. Вода стекает на пол.

12. Отсутствуют шкафы.

13. Отсутствует биде.

14. Раковина расположена слишком низко.

15. За порог можно запнуться.

16. Дверь слишком узкая.

17 Прихожая слишком тесная.

18. Прихожая слишком темная.

19. Квартиры тихие, теплые и подходящие по площади. Кладовых слишком мало, хотелось бы также иметь балкон.

20. Слишком мало встроенных шкафов, хотелось бы иметь также балкон.

21. Форточку невозможно открыть.

22. Большое окно трудно мыть.

23. Ниша (альков) является приемлемым по площади.

Был проведен опрос также среди работников Службы помощи на дому. Они отметили, что основные проблемы связаны с ванными комнатами, в которых недостаточно места для оказания помощи. Это наиболее распространенная проблема для жилищного фонда в Финляндии.

Рассматриваемый панельный дом построен в основном из бетонных конструкций и ранее не подвергался значительному ремонту. Дом оборудован вместительным лифтом, вход в который предусмотрен непосредственно из вестибюля. Таким образом, маршруты от входной двери до квартир хорошо подходят для людей, передвигающихся при помощи вспомогательных средств. Однако в тесных ванных комнатах передвижение на креслах- колясках невозможно.

В настоящий момент уровень арендных ставок на эти квартиры является невысоким по сравнению с арендной платой за жилье в частном секторе, поэтому жильцы дома считают арендную плату приемлемой. Объем ремонта непосредственно повлияет на арендную плату, хотя в объединенной компании по недвижимости ее размер уравнивается между всеми домами, которые принадлежат этой компании.

2. Варианты ремонта

Основная часть жильцов дома передвигается самостоятельно, однако некоторым из них нужны трости, или кресла-коляски. Использование этих вспомогательных средств предъявляет определенные требования к габаритам помещений и их оборудованию. На этапе оценки проекта были разработаны объемно-планировочные решения квартир для трех групп жильцов в соответствии с тем типом вспомогательного средства, которыми они пользуются (рис. 5.10). В рамках проекта были изучены также те работы, которые необходимо выполнить в случае ремонта квартир в соответствии с нуждами людей, имеющих дефекты слуха, зрения или памяти.

3. Оценка вариантов ремонта

Для вариантов ремонта рассматриваемого дома был выполнен расчет затрат, которые составили минимально 840 евро за 1 кв. максимально 1675 евро за 1 кв. м жилой площади. При минимальном объеме затрат выполняется обычный ремонт квартир. Если квартира предназначена для жильца, пользующегося , это потребует дополнительных затрат на перепланировку в размере 150 евро за 1 кв. м жилой площади и на дополнительное оборудование в размере 100 евро. Установка специального оборудования в кухне и ванной связана с дополнительными расходами. При максимальном объеме затрат ремонт помещений и их оснащение предусматриваются для жильца, пользующегося креслом-коляской. Кроме того, выполняется устройство балконов, замена вентиляции на механическую, а также полный ремонт фасадов.

На объекте был выполнен анализ помещений, на каком этапе следует выполнить перепланировку и переоборудование квартиры для жильца, пользующегося: в начале ремонта или впоследствии, когда это станет необходимым. При выполнении полного ремонта квартиры целесообразно выполнить вначале перенос стен, однако монтаж специального оборудования можно осуществить позднее, когда потребность в нем будет определена более четко.

Одновременно был выполнен сравнительный анализ затрат на проживание престарелых в доме и в медицинских учреждениях. По его результатам выяснилось, что, если престарелый .пи инвалид будет пользоваться услугами Службы на дому 25 раз и приглашать амбулаторную медсестру 5 раз в месяц, то содержание их в доме престарелых будет в 2 раза, а в медицинском стационаре практически в 3 раза дороже по сравнению с проживанием в квартире, специально отремонтированной с учетом нужд людей, пользующихся креслом-коляской.

В. План реализации проекта

В плане реализации проекта устанавливаются конечные показатели — объем и качество габот. сумма затрат и сроки выполнения ремонта. На основе этого плана принимается решение предоставлении инвестиций.

План реализации проекта включает следующие документы:

1) объемно-планировочное решение;

2) перечень ремонтных работ;

3) по возможности поэтажные планы расположения помещений;

4) выбор способа производства работ;

5) экологические показатели;

6) график работ;

7) бюджет проекта;

8) анализ возможных рисков.

Г. Строительное проектирование

Этап строительного проектирования начинается с выбора проектировщиков, который осуществляется путем организации конкурса (тендера). На выбор проектировщика оказывает влияние не только цена, но и его профессиональный уровень, опыт работы и способность к сотрудничеству. План реализации проекта, разработанный и утвержденный на предыдущем этапе, служит инструкцией при строительном проектировании. Строительный проект и его разработка происходит в несколько этапов путем составления проектной документации, которая включает рабочие чертежи и спецификации (см. рис. 5.11 и табл.5.1).

Если характер ремонта требует получения разрешения на строительство или проведение других работ, оно запрашивается на этапе строительного проектирования. Разрешение на строительство необходимо для строительства здания или проведения таких работ по ремонту и изменению конструкций, которые соответствуют строительству здания и его расширению или увеличению его поэтажной площади путем строительства дополнительных помещений. Кроме того, разрешение необходимо в том случае, когда работы могут повлиять на безопасность и здоровье жильцов. Разрешение на проведение работ требуется в случае изменения фасада, формы кровли, конструкции кровельного покрытия или его цвета, замены материала или цвета наружной обшивки, монтаж маркиз, оказывающих влияние на внешний вид дома, или изменение размещения окон.

Проект ремонта включает в себя составление оценок, разработку проектной документации, руководство проектом и выполнение строительных работ. Обычно в рамках традиционных форм организации подрядов заказчик-застройщик отвечает за составление оценок и разработки проектной документации, а подрядчик — за выполнение строительных работ и руководство ими. Если заказчик-застройщик заключает договор только с одним подрядчиком, то работа ведется в форме комплексного подряда. Если заказчик-застройщик заключает договор не только с генподрядчиком, но и с другими субподрядчиками, речь идет о разделенном подряде. Субподрядчики обычно подчиняются генподрядчику, который координирует их работу. Если работа ведется в форме долевого подряда, заказчик-застройщик отвечает за руководство всеми работами, а ремонт делится на несколько долей. В крупных подрядах может быть до нескольких сотен долей.

Заказчик-застройшик может договориться о том, чтобы в рамках строительного подряда подрядчик выполнил также полностью или частично разработку проектной документации. В данном случае речь идет о форме подряда на проектирование и строительство.

Независимо от формы подряда (комплексный, разделенный, долевой или подряд на проектирование и строительство) заказчик-застройщик может выбрать выполнение работе разными принципами оплаты: общая стоимость, цена за единицу и по выставляемым счетам. При оплате подряда по обшей стоимости подрядчик обязуется выполнить строительные работы в соответствии с подрядной документацией за твердую общую цену, которая выплачивается ему поэтапно по мере производства работ. Работы по изменениям проекта и дополнительные работы компенсируются отдельно. При оплате подряда по цене за единицу заказчик заключает с подрядчиком договор на основании четко определенных видов работ, разделенных на единицы, и цен, согласованных за их выполнение. В случае применения принципа оплаты по выставляемым счетам заказчик обязуется оплачивать фактические затраты на строительные работы по мере их возникновения. Обязанностью подрядчика является руководство работами за соответствующее вознаграждение. В случае подряда с оплатой по выставляемым счетам можно также установить целевую цену. Если объем затрат по подряду будет ниже целевой цены, подрядчик получит дополнительное вознаграждение, а при превышении ее он будет вынужден пропорционально компенсировать заказчику связанные с этим затраты.

Выбор исполнителя строительных работ можно осуществить путем организации конкурса подрядов или проведения переговоров.

Основные принципы организации конкурса подрядов:

1) при организации конкурса подрядов заказчик-застройшик выбирает исполнителя работ по его результатам;

2) строительные работы необходимо разделить на такие комплексы, при которых круг обязанностей подрядчика будет четко определен. При этом следует позаботиться о том, чтобы получение заказа стало предметом честной конкурентной борьбы;

3) в процессе получения, передачи и рассмотрения предложений необходимо соблюдать принцип свободной конкуренции и гарантировать равные права всем участникам;

4) участники тендера должны конкурировать между собой независимо друг от друга.

Как правило, выбор исполнителя осуществляется на основании результатов конкурса.

Конкурс не проводится, если 1) работа небольшая по объему; 2) работа является дополнительной и входит в уже выполняемый подряд; 3) строительная работа основана на применении патента, технического метода, оборудования или другого аналогичного средства, находящегося в распоряжении только одного участника конкурса; 4) работа является аварийной или срочной (например, ремонт разрыва водопроводной трубы); или 5) имеется другая обоснованная причина.