Банковский кредит, ипотека —

Банковский кредит — экономическая сделка, при которой одна сторона — кредитное учреждение (банк) предоставляет другой стороне (заемщику) денежные средства на условиях срочности, возвратности и платности. Цена кредита (плата за его использование) называется банковской ставкой процента по ссуде.

В современной экономике существует огромное многообразие форм и видов банковского кредита, лишь часть из которых представлена в табл. 7.22.

Использование российским застройщиком банковского кредита сопряжено с решением трех основных проблем-

— недостаточность собственных средств застройщика;

— необходимость предоставления банку достаточного обеспечения;

— отсутствие у российских банков возможности для кредитования инвестиционных проектов на необходимые сроки.

Проблема недостаточности собственных средств застройщика связана с тем, что банки (как российские, так и зарубежные) рассматривают возможность кредитования инвестиционного проекта, как правило, лишь в случае, если объем собственных средств инвестора, вкладываемых им в проект, составляет не менее 30 % полной стоимости проекта (из этого неформального принципа бывают и исключения, на которые, впрочем, особо рассчитывать не стоит).

Проблема необходимости предоставления банку достаточного обеспечения имеет следующие особенности. Объем предоставляемого заемщиком обеспечения (в зависимости от его формы) часто должен ощутимо превышать размер кредита. Например, в случае предоставления в качестве обеспечения кредита залога какого-либо имущества, российские банки, как правило, требуют, чтобы рыночная стоимость залога превышала величину займа не менее чем вдвое (таким образом банки стремятся учесть свои возможные затраты на реализацию заложенного имущества).

В соответствии с п.1, ст. 329 Гражданского кодекса РФ «исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренным законом или договором». На практике банки, как правило, рассматривают в качестве надежного обеспечения лишь залог, а также (в меньшей степени) поручительство или банковскую гарантию, при этом способ обеспечения «неустойка» применяется в кредитных договорах во всех случаях как дополнительный.

Итак, застройщику необходимо иметь в виду, что на практике получение кредита в российском банке, скорее всего, потребует от него предоставления залога принадлежащих ему (или его партнерам) ликвидных активов. Наиболее часто в виде предмета залога выступают:

— недвижимое имущество;

— иные основные средства (станки, машины, строительная техника);

— ценные бумаги.

Залог недвижимого имущества называется ипотекой. В экономически развитых странах ипотека представляет собой сложный и многообразный финансовый инструмент, являющийся важнейшим фактором экономического развития и оказывающий — через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство — мощное стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом. При этом особенности общественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности) в значительной мере определили этапы эволюции и современные черты ипотеки в них. Однако существуют и общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы к организации ипотечного кредитования, заключающиеся в необходимости решения трех задач: обеспечить мобилизацию средств на финансирование долгосрочных кредитов; предоставлять и обслуживать кредиты; осуществлять функцию инвестора. В зависимости от того, как и кем реализуются эти функции, выделены две модели организации системы ипотечного кредитования.

Первая модель — это модель депозитного института или сберегательного банка. Сберегательные банки аккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, то есть собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками. Сберегательные банки являются и инвесторами, то есть держат выданные кредиты в своем портфеле.

Одной из возможных схем решения проблемы мобилизации средств депозитными институтами является система контрактных стройсбережений, предполагающая использование в качестве ипотечных кредитов только средства, накапливаемые вкладчиками по строительно-сберегательным договорам.

Второй вариант организации системы жилищного финансирования — ипотечная компания (закладной банк). Такая компания не привлекает вклады, а средства для кредитования получает за счет продажи выданных займов третьему лицу — инвестору

К сожалению, в Российской Федерации ипотечное кредитование находится лишь в начальной стадии своего развития (Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят лишь в 1998 году), поэтому в настоящее время российские застройщики не могут воспользоваться всеми потенциальными возможностями данного инструмента в полной мере.

Наиболее распространенная в российской инвестиционно-строительной практике ипотечная сделка — это обычный залог уже принадлежащей заемщику недвижимости.

Чуть более сложный случай — т.н. «револьверная» схема, когда застройщик, обладая перед началом долгосрочного и многоступенчатого инвестиционного проекта недвижимостью, позволяющей обеспечить кредитование реконструкции лишь одного из планируемых объектов, в дальнейшем передает в залог этот реконструированный объект, что позволяет обеспечивать уже следующий транш (этап) кредита.

Еще более сложная и достаточно редко реализуемая схема основана на «постепенном» залоге реконструируемого объекта недвижимости (для чего необходимо поэтапно оформлять права собственности застройщика на объект незавершенного строительства в различных последовательных стадиях).

С развитием в Российской Федерации полноценного земельного рынка застройщик получит возможность, приобретя права собственности на участок под проектируемым объектом, использовать их в качестве залога для получения ипотечного кредита.

Еще большую проблему для застройщика представляет практическая невозможность получения кредита на длительный срок, т.е. срок, необходимый для завершения строительства или реконструкции объекта и возврата вложенных средств (по крайней мере, их привлеченной части). В российской практике такой срок обычно составляет от 2,5 до 5 лет, в то время как доля кредитов, выдаваемых российскими банками на срок более одного года, весьма невелика (см. таблицу 7.23).

Причина, по которой банки практически не выдают кредитов на длительные сроки, носит вполне интернациональный характер и называется принципом конгруэнтности (соразмерность). Данный принцип состоит в необходимости для любого банка обеспечивать соответствующие по времени структуры выданных кредитов и привлеченных средств, проще говоря, банк не может выдавать так называемые «длинные» кредиты, имея в своем портфеле в основном «короткие» ресурсы (пренебрежение этим правилом привело к краху многих, в том числе крупных западных, банков).

Данные об объемах кредитов, предоставленных российскими банками предприятиям и организациям (в миллионах рублей)

При реализации строительных проектов в мировой практике наиболее распространенным способом решения описанной проблемы является сочетание краткосрочного кредитования реконструкции объекта банком и долгосрочного финансирования созданного объекта специализированным ипотечным институтом или иным институциональным инвестором.

Можно выделить три возможных подхода к решению задачи кредитования реконструкции недвижимости и возврата выданного кредита:

1. Коммерческий банк и застройщик принимают на себя весь риск проекта реконструкции рассчитывая на то, что объект будет реализован (либо под него будет получен долгосрочный ипотечный кредит) по ходу осуществления проекта или, по крайней мере, по завершении строительных работ, что позволит вернуть выданный кредит. Этот вариант является наиболее рискованным как для банка, так и для застройщика, поскольку при отсутствии постоянного кредитора банк будет вынужден либо отказать заемщику в кредите, либо принять на себя не свойственную ему функцию ипотечного кредитования.

2. Кредитор сознательно идет как на выдачу кредита на реконструкцию, так и на долгосрочное кредитование. Различие между этим и предыдущим вариантом, по существу, лишь в том, что в данном случае кредитор может заранее тщательно изучить проект, предусмотрев необходимость финансирования создаваемого объекта в своих перспективных финансовых планах.

3. Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание краткосрочного кредитования реконструкции коммерческим банком с последующим подключением к рефинансированию краткосрочного кредита ипотечного банка или другого института, специализирующегося на долгосрочном (ипотечном) кредитовании.

Механизм в последнем случае состоит в следующем. Специализированный банк (как правило, ипотечный) или иной долгосрочный кредитор берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог реконструированного объекта недвижимости после завершения его реконструкции, либо обязуется выкупить созданный объект. Такого рода соглашение носит название выводящего обязательства, поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит на реконструкцию, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.

Как видно из приведенных выше вариантов, все они строятся на основе долгосрочного ипотечного кредитования или, по крайней мере, предполагают его в качестве необходимого условия. На российском же финансовом рынке, как уже было отмечено, «длинные деньги» в настоящее время практически отсутствуют, а получение зарубежных кредитов представляет из себя весьма сложную задачу, сопряженную с значительными финансовыми и временными затратами.

Стоимость банковского кредита для заемщика должна рассматриваться с учетом налога на прибыль. Согласно нормативным документам проценты за пользование ссудами банка включаются в себестоимость продукции (в пределах устанавливаемой Центральным Банком РФ ставки рефинансирования, увеличенной на 3 %). Поэтому стоимость данного источника средств фактически меньше, чем уплачиваемый банку процент

Необходимо иметь в виду, что большинство кредитных договоров в практике российских банков заключается с «привязкой» к доллару США или евро (т.е фактически кредит выдается в рублях, однако размер задолженности номинируется и пересчитывается с учетом изменения курса рубля по отношению к соответствующей валюте).

Уровень затрат на оформление кредита (г7) на практике составляет 0,005—0,045 (т.е. от 0,5 % до 4,5 % от среднего объема кредитования) и, в случае обеспечения кредита залогом принадлежащей заемщику недвижимости, складывается из следующих расходов:

1. Подготовка бизнес-плана кредитуемого проекта по форме, запрашиваемой конкретным банком. Стоимость подобной услуги при отсутствии у застройщика собственных специалистов соответствующего профиля может составить от $500 до $20 000 в зависимости от сложности проекта.

2. Комплектование пакета правоустанавливающих, учредительных, бухгалтерских и иных документов, касающихся предприятия — потенциального заемщика. Как правило, требуется нотариальное удостоверение большого количества копий указанных документов, т.е. расходы по данной позиции могут составить до $500.

3. Комплектование пакета документов, необходимых для оформления залога недвижимого имущества, предполагаемого в качестве обеспечения кредита:

— получение инвентаризационных документов (в Москве — соответствующих форм бюро технической инвентаризации) — до $1500 (с учетом стоимости услуг специалистов);

— оценка предмета залога независимым оценщиком (как правило, из числа предлагаемых банком — потенциальным кредитором проекта) — от $1000 до $30 000, в зависимости от объема работы и сложности опенки;

— имущественное страхование предмета залога в пользу банка — потенциального кредитора — $500—$15 000, в зависимости от оценки стоимости закладываемого недвижимого имущества и его характеристик (материал перекрытий, оснащенность средствами пожаротушения и т.п.).

4. Нотариальное удостоверение и последующая государственная регистрация договора ипотеки (залога недвижимости) — $5000—$30 000. Помимо банковских кредитов, существует достаточно большое количество разнообразных финансовых инструментов, позволяющих застройщикам привлечь заемные средства.

Все такие финансовые инструменты можно разделить на эмиссионные и неэмиссионные. К первым относятся в основном векселя и облигации, ко вторым — различного рода небанковские кредиты, а также кредиторская задолженность (см. табл.7.24).

Вексель — ордерная пенная бумага, удостоверяющая ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока обозначенную в нем денежную сумму владельцу векселя (векселедержателю). Как долговое денежное обязательство вексель имеет ряд особенностей, наиболее существенные из которых следующие:

— абстрактность, заключающаяся в том, что вексель юридически не привязан к конкретному договору, т.е. даже возникнув как результат определенной сделки, вексель от нее обособляется и существует как самостоятельный инструмент;

— бесспорность, выражающаяся в том, что векселедержатель свободен от возражений, которые могут быть выдвинуты другими участниками вексельного договора либо по отношению к ним;

— право протеста, состоящее в том, что в случае, если должник не оплачивает вексель, векселедержатель может совершить протест, т.е. на следующий день после истечения срока платежа официально удостоверить факт отказа от оплаты в нотариальной конторе по месту нахождения плательщика,

— солидарная ответственность, заключающаяся в том, что при своевременном совершении протеста векселедержатель имеет право предъявить иск ко всем лицам, связанным с обращением этого векселя, и к каждому из них в отдельности, не будучи принужденным при этом соблюдать последовательность, в которой они обязались.

Векселя бывают по предъявлению (срок платежа не указан, платеж совершается в момент предъявления векселя) и срочные (с указанием либо точной даты платежа, либо периода от момента составления векселя, по истечении которого он должен быть оплачен, либо периода от момента предъявления векселя, в течение которого он должен быть оплачен).

Различают векселя простые и переводные. В операциях с простым векселем участвуют два лица: векселедатель, обязанный уплатить по векселю, и векселедержатель, имеющий право на получение платежа. Переводной вексель (тратта) выписывается и подписывается кредитором (трассантом) и представляет собой приказ должнику (трассату) об уплате в указанный срок обозначенной в векселе суммы третьему лицу — первому держателю (ремитенту) Переводные векселя получили большое распространение на практике. Переводной вексель может быть передан одним держателем другому посредством специальной перелаточной надписи — индоссамента, выполненной индоссантом на оборотной стороне векселя или, при нехватке места для передаточной записи, на дополнительном листе — аллонже.

Застройщику, если он не является крупной и известной на рынке компанией, трудно рассчитывать на успешное привлечение средств путем размещения эмитированных им векселей на открытом рынке. Поэтому на практике вексель застройщика чаше всего служит лишь средством документального оформления его кредиторской задолженности, например, перед поставщиками стройматериалов или подрядчиками, в этих случаях, чаше всего, стоимость источника «выданные векселя» (Доказывается равной нулю и поэтому, разумеется, весьма выгодна для застройщика (затраты на оформление векселя, бумагу и т.п. для простоты изложения не учитываются):

Облигация в мировой практике является наиболее распространенной формой долговых обязательств. Это ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств на сумму, указанную в облигации, и подтверждающая обязательство возместить ему номинальную ее стоимость в предусмотренный в ней срок с уплатой фиксированного процента, если иное не предусмотрено условиями выпуска. Облигации выпускаются именные или на предъявителя (купонные), процентные или беспроцентные (целевые под товар или услуги), свободно обращающиеся или с ограниченным кругом обращения. Принадлежность именной облигации конкретному владельцу, а также ее передача или отчуждение другим способом подлежат регистрации. Как правило, эти функции выполняет уполномоченный агент эмитента, чаше всего — коммерческий банк. Владельцы именных облигаций получают сертификат — документ, свидетельствующий о праве лица на обладание указанными в нем долговыми обязательствами. Специальный учет облигаций на предъявителя не ведется.

По методу обеспечения облигаций имуществом предприятия — эмитента они подразделяются на закладные и беззакладные.

Для выпуска закладных облигаций компания подписывает договор с инвестиционной компанией, в котором фиксируются условия выпуска, стоимость заложенного имущества, порядок взаимодействия предприятия с инвестиционной компанией и владельцами облигаций, а также ряд других моментов.

Как правило, облигации выпускаются на сумму, меньшую, чем стоимость заложенного имущества, чтобы защитить интересы владельцев облигаций от возможного обесценения заложенных активов.

В зависимости от вида обеспечения различают несколько типов закладных облигаций (см. таблицу 7.25):

Ипотечные облигации Облигации с переменным залогом Облигации под залог ценных бумаг

Одним из перспективных видов облигационного займа является существующая и для российских компаний возможность выхода на международный рынок капитала путем выпуска еврооблигаций.

При анализе возможности выпуска облигационного займа застройщику необходимо иметь в виду следующие обстоятельства:

— как и в случае с векселями, далеко не каждая компания может рассчитывать на востребованность ее облигаций на открытом рынке;

— в соответствии с российским законодательством суммы причитающихся к уплате процентов по облигациям должны списываться за счет чистой прибыли (в отличие от процентов, уплачиваемых за пользование кредитом, не относятся на себестоимость);

— размещение облигационного займа, как правило, осуществляется с привлечением специализированных посредников, поэтому стоимость данного источника возрастает за счет затрат на размещение;

— для вновь планируемого выпуска облигационного займа при расчете стоимости источника необходимо учитывать влияние возможной разницы между ценой реализации облигаций и их нарицательной стоимостью (последняя нередко может быть выше, в частности, за счет расходов по выпуску облигаций и продажи их на условиях дисконта).

Начиная с середины девяностых годов прошлого века в России получил распространение достаточно специфический и в настоящее время все реже используемый механизм финансирования инвестиционных проектов в области строительства и реконструкции жилья путем эмиссии гак называемых «жилищных облигаций» или «жилищных сертификатов» в процессе организации «облигационных жилищных займов». Отличительными чертами подобных займов являлись;

— адресный характер использования заемных средств;

— эквивалентность жилищной облигации определенной площади жилья с заранее определенными характеристиками;

— возможность разделения процесса строительства (реконструкции) на несколько этапов, под кредитование каждого из которых может быть реализовано заранее определенное количество облигаций;

— формирование цены жилищной облигации в зависимости от затрат по каждому этапу строительства и от уровня инфляции, приведенных к 1 м2 общей площади квартир;

— зависимость срока действия займа от срока строительства;

— возможность выбора инвестором формы погашения жилищных облигаций (одним из трех способов: деньгами, исходя из рыночной стоимости I м2 обшей плошади жилья, построенного на средства займа, непосредственно жильем или же обменом на облигации последующих серий или других займов).

Нельзя не отметить, что подобная форма финансирования имеет много общего или, по существу, является разновидностью договоров долевого участия.

Неэмиссионные долговые финансовые инструменты подразделяются на кредиторскую задолженность и небанковские кредиты.

Кредиторская задолженность застройщика возникает из договоров с подрядчиками и поставщиками, а также трудовых договоров (задолженность по заработной плате). Кредиторская задолженность носит, как правило, достаточно краткосрочный характер (от I до 6 месяцев), однако в некоторых случаях может являться весьма существенным источником инвестиций в реконструкцию недвижимого имущества и порой составляет до 30 % текущих обязательств застройщика. Стоимость данного источника, за исключением просроченной задолженности, равна нулю, что делает его крайне привлекательным.

Небанковские кредиты в «чистом виде», т.е. в форме займов, предоставляемых коммерческими компаниями друг другу, встречаются достаточно редко. Во-первых, для компании, не имеющей банковской лицензии, предоставление платных займов на постоянной основе может обернуться неприятным и налоговыми последствиями. Во-вторых, как уже было отмечено, процент, уплачиваемый за пользование всеми выданными займами, за исключением банковских кредитов, не включается в себестоимость, т.е. уплачивается из чистой прибыли. Поэтому стоимость источника «небанковский кредит» равна уплачиваемой процент ной ставке:

Одним из наиболее перспективных источников небанковских кредитов является аренда (лизинг) строительной и специальной техники и оборудования.

Аренда (lease) — это соглашение, посредством которого арендодатель, т.е. собственник имущества, передает арендатору право использовать его в течение оговоренного срока и за согласованную между сторонами величину арендной платы. Аренда является косвенной формой финансирования деятельности и применяется в том случае, когда предприятие не желает приобретать данный вид основных средств или не имеет финансовых возможностей сделать это.

Существуют две основные категории аренды, общепринятые в мировой практике, однако, в каждой конкретной стране имеющие свои специфические особенности: — финансовая аренда (financial lease); операционная аренда (operational lease).

В большинстве стран под финансовой арендой понимают сделку, при которой практически все риски и весь доход от пользования имуществом переходят к арендатору (так называемый «чистый лизинг»).

Стоимость источника «лизинг оборудования» может быть весьма различной, в зависимости от условий конкретного лизингового соглашения, однако в общем случае экономическая природа данного показателя состоит в его сравнении для лизингополучателя со стоимостью альтернативной схемы: получением банковского кредита и приобретением необходимого оборудования в собственность.