ВВЕДЕНИЕ

Сложившаяся застройка городов формировалась на протяжении многовековой истории и представляет собой городское хозяйство, состоящее из производственных, административных и жилых зданий, систем жизнеобеспечения, транспортных развязок, инженерных коммуникаций и зеленых насаждений.

В виду специфических климатических условий территории России предметом первостепенной заботы в больших городах является протяженность тепловых и газовых сетей, воздушных высоковольтных и кабельных линий, которые в пределах городской территории порой достигают сотен и тысяч километров. Другим базовым условием нормального функционирования городов является наличие современной сети дорог, обеспечивающих удобное и доступное для горожан транспортное обслуживание, включая подземные и надземные сооружения для безопасного перемещения граждан и скоростного движения всех видов транспорта.

Для улучшения транспортного движения создаются новые радиальные и кольцевые дороги для проездов в обход центральных зон городов. Эти дороги обустраиваются автотранспортным сервисом (АЗС, кемпинги, придорожные гостиницы, гаражи стоянки для временного и постоянного хранения автомобилей и дорожной техники и т.д. и т.п.), с размещением дорожно-эксплуатационных и других служб с постами специализированных участков безопасности дорожного движения.

Важное место в городском хозяйстве имеет нормальная работа систем водоснабжения и канализации, с обязательным обеспечением необходимых требований к качеству питьевой воды и уровню очистки сточных вод. Должна быть снижена уязвимость источников водоснабжения от техногенных воздействий и решены вопросы санитарной очистки города с организацией работы мусоросжигающих заводов, установок для таяния убираемого с городских дорог снега и предприятий для переработки биологических отходов.

Жилой и производственный фонд на территории существующей застройки модернизуется и реконструируется в соответствии с современными требованиями за счет перепланировки помещений, улучшения качества санитарной техники, устройства мансард и лифтов, повышения этажности, улучшения теплофизических характеристик ограждающих конструкций. Специальной темой в структуре обновления городской застройки следует рассматривать инженерные решения по освоению подземных пространств для строительства гаражей, складских помещений, пешеходных переходов, магазинов и т.д. и т.п.

Практика показала, что целесообразна комплексная реконструкция архитектурно-художественной среды центра города, рассматривая его как историческое наследие, которое надо сохранять. Необходимо осуществлять цветовое решение улиц как единых ансамблей, обеспечивая световое и цветовое разнообразие (включая подсветку архитектурных доминант в вечернее и ночное время) в качестве эстетического воздействия и формирования хорошего настроения и самочувствия горожан.

При разработке планов стратегии развития города целесообразно учитывать новые инженерные технологии: локализация источников водоснабжения и канализации, внедрение водо- и энергосберегающих технологий как в производственных объектах, так и в жилых комплексах.

Важное значение в современной реконструкции имеет сохранение архитектурного наследия, бережное отношение к охранным зонам памятников (отдельных зданий и сооружений, усадебных комплексов, памятников садовопаркового искусства, храмов, храмовых комплексов и т.д.).

Из-за высокой плотности застройки центральных городских районов особого внимания требует решение проблемы их экологического состояния с учетом природноресурсного потенциала этих территорий и целесообразного зонирования.

Зонирование территории рассматривает три основные схемы: функциональная, строительная и ландшафтная. Эти схемы позволяют выбирать рациональный режим развития конкретных частей города, объем строительной деятельности с учетом задач сохранения природнорекреационных территорий.

В облике реконструируемого квартала или района должно быть сохранено своеобразие застройки исторического центра города.

Производственные зоны в сложившихся районах застройки рассматриваются как первоочередные и главные объекты реконструкции, так как именно они являются самыми неэффективно используемыми потенциальными ресурсами муниципалитета и, кроме того, экологически опасными территориями. Сокращение площади производственных зон позволяет дополнительно выделять территории для озеленения, создания мест отдыха и расширения транспортного строительства.

Реализация планов реконструкции и обновление сложившейся застройки городов должна решаться как системная задача, состоящая из:

— координации архитектурно-строительных разработок и выполнение эффективной структурной, производственной, инвестиционной, финансовой, тарифной и налоговой политики, развитие приоритетных направлений и сфер городского хозяйства и инфраструктуры на перспективный период;

— обеспечение учета, регистрации, оценки и эффективного использования городского имущества, включая земельные участки и иные объекты недвижимости;

— организация взаимодействия городских органов управления с субъектами рыночной инфраструктуры (коммерческими банками, биржами, страховыми обществами и др.) в вопросах, касающихся объектов недвижимости, находящихся как в частной, так и общественной собственности;

— привлечение инвестиций в жилищное строительство за счет продаж жилья, объектов незавершенного строительства, прав аренды земли, частных инвестиций и т.д.;

— создание и развитие инвестиционнозаемной системы и ипотечного кредитования с выпуском городских облигационных жилищных займов и т.п.

В настоящем учебном пособии помимо отечественных архитектурно-строительных и инженерных решений, представлены финские технологии ремонта и реконструкции жилых домов, получившие особенно бурное развитие в начале 1990-х годов. Толчком к активному усовершенствованию технологий и материалов послужили значительные проблемы, возникшие в многочисленных жилых панельных домах постройки 1970-х годов, по-скольку уровень внутреннего оснащения квартир этой части финского жилищного фонда уже не удовлетворял современным потребностям жителей. Кроме того, в бетонных фасадных элементах обнаружилось большое количество дефектов и технических проблем.

В Финляндии практически не ведется широкомасштабной реконструкции с охватом целых жилых районов. Обычно объектами ремонтных работ одновременно являются одно или несколько зданий. Причина этого — организационная форма управления жильем, сложившаяся в Финляндии. Управление основной частью финского жилищного фонда ведется is форме жилищных акционерных обществ (ЖАО), которые могут быть разными по размеру: от небольших ЖАО, объединяющих всего лишь несколько квартир, до крупных ЖАО, в состав которых входят несколько сотен жилых зданий. Управление арендными домами организовано в форме акционерных обществ по недвижимости, которые ранее были, как правило, небольшими, однако в настоящее время идет процесс их объединения и укрупнения.

Финский раздел учебного пособия (глава 5) подготовлен Хельсинским техническим университетом и Союзом строительной промышленности при финансовой поддержке Министерства окружающей среды Финляндии.

Данное пособие состоит из 7 глав, которые включают:

1. Градостроительные основы реконструкции жилой застройки.
2. Характеристика способов реконструкции жилой застройки. Архитектурные приемы, используемые при реконструкции.
3. Обследование и оценка состояния конструкции и эксплуатационных параметров зданий и сооружений.
4. Реконструкции надземной и подземной части зданий и сооружений.
5. Ремонтные работы на объекте недвижимости с точки зрения пользователя и владельца.
6. Организация и технология строительного производства при реконструкции.
7. Программно-целевые методы управления процессами реконструкции жилищного фонда и сложившейся жилой застройкой (на примере г. Москвы).

Надеемся, что данное издание будет полезным при профессиональной подготовке и повышении квалификации инженеров-строителей, проектировщиков и архитекторов.

Учебное пособие предназначается для студентов, инженерно-технических работников и исследователей, занимающихся вопросами реконструкции и обновления сложившейся застройки городов в соответствии с современыми строительными нормами и требованиями.