Современные тенденции реконструкции 5-этажного панельного жилищного фонда: стратегия и организационно-экономический механизм реализации

Реализация мероприятий по обеспечению обновления панельной пятиэтажной застройки на основе реконструкции, модернизации и капитального ремонта выступает важнейшим направлением городской жилищной политики.

Решение этой проблемы базируется на реализации крупных градостроительных задач по комплексной реконструкции с учетом принципов компактности и комплексности, трансформации и преемственности с тем, чтобы сложившиеся в 50—60 гг. районы массовой пятиэтажной панельной застройки обрели новый облик и современный конкурентоспособный стандарт жилой среды.

В настоящее время, например, в Москве около 13% жилищного фонда составляет пятиэтажный панельный фонд социального и частного жилья, имеющий низкие эксплуатационные характеристики, разнообразные конструктивные схемы и планировочные решения, неоднородность объектов обслуживания населения и низкую плотность застройки, значительный физический износ, требующий ремонтных мероприятий, не удовлетворяющие жилищным потребностям качественные параметры квартир, отсутствие лифтов, мусоропроводов, малые размеры балконов.

Пятиэтажная панельная застройка в Москве в настоящее время без проведения необходимых ремонтно-восстановительных работ достигла предельного уровня эффективности реконструкции, когда с интенсивным ростом физического и морального износов экономический эффект инвестиционных проектов восстановления начинает снижаться.

Разнообразные проектные решения реконструкции пятиэтажных жилых домов позволяют повысить этажность дополнительно от 1- до 4-этажей, за счет пристраиваемых объемов увеличить размеры кухонь и жилых помещений, осуществить устройство мансард, обеспечить повышение теплозащиты ограждающих конструкций, модернизацию систем отопления и горячего водоснабжения, позволяющих уменьшить тепло- и водопотребление почти вдвое. Дома, находящиеся в наиболее плохом техническом состоянии (серии К-7, 11-32, 11-35) из-за конструктивных недостатков и образовавшихся неустранимых дефектов признаны нецелесообразными к реконструкции и должны быть снесены.

В этих условиях разработка и реализация комплексной программы реконструкции позволит не только поддержать панельный жилищный фонд в удовлетворительном техническом состоянии и снизить размеры преждевременного физического износа, но и существенно обновить существующий жилищный фонд за счет сноса ветхих домов и строительства нового жилья, а также обеспечить значительный социально-экономический и градостроительный эффект обновления городской среды и получения дополнительной площади жилья на существующих городских территориях за счет пристройки и надстройки зданий. По оценкам специалистов, обеспечение прироста жилой площади при реконструкции здания достигается в 1,5 раза дешевле, чем при строительстве на новых территориях, на 25—30 % снижаются расходы материально-технических ресурсов, проведение работ по дополнительной теплозащите здания сокращает энергопотребление на 40 %.

Стратегия Программы комплексной реконструкции и обновления 5-ти этажного панельного фонда базируется на учете количественных, качественных и износовых характеристик панельной застройки, выборе схем обновления, технико-экономической оценке эффективности принимаемых решений, обоснования соотношений сноса, реконструкции и нового строительства, использовании мощностей и резервов стройидустрии, освоении новых технологий, в том числе ресурсосбережения, прироста площадей, проведении работ без отселения жителей и т.д. Это требует формирования основательной методологии развития организационной, проектно-строительной, финансовой и нормативно-правовой базы, определяющей реконструкцию, как программный целенаправленный постоянный процесс обновления жилья массовых панельных серий.

Важнейшим положением научной концепции является представление о реконструкции панельного жилищного фонда как составной части развития жилищного потенциала и формирования плановой структуры многофункциональных жилых комплексов

Главная задача состоит в разработке и обеспечении прединвестиционного обоснования комплекса мероприятий по важнейшим направлениям реконструкции, нового строительства, сноса, модернизации и капитального ремонта в районах панельной жилой застройки на основе научно-технических достижений в сфере технологий и ресурсосберегающих методов, использования выгод рыночных механизмов и смешанных схем финансирования, усиления воздействия инвестиционных факторов на повышение эффективности реконструкции, сроков и качества работ, рационального соотношения коммерческого и социального жилья

Выбор направлений, методов и очередности реконструкционных работ определяется оценкой исходной ситуации, маркетинговыми исследованиями. В частности учитывается: территориальное расположение участка («Рейтинг»), определяющее соотношение спроса и предложения на объекты недвижимости; обеспеченность элементами инженерной и объектами социальной инфраструктуры; плотность застройки, расположение и техническое состояние 5-ти этажных жилых домов.

Эти данные во многом определяют соотношение затрат (потерь) и доходов, что является предметом экономического исследования и анализа в бизнес-планировании при реализации реконструкции.

В бизнес-плане решаются следующие задачи:

• проводится анализ исходных материалов: ситуационного плана, показателей технического состояния зданий, проектного предложения реконструкции, социальных условий и демографической структуры населения, условия заселения квартиры и другое;

• определяются направления, источники, формы, условия и объемы инвестиционных затрат, расходов по эксплуатации;

• рассматриваются размеры потерь, связанных со сносом фондов, компенсационными выплатами, предоставлением жилищного фонда переселяемым жителям, а также упущенной выгоды при досрочном прекращении аренды муниципальных объектов коммерческими структурами;

• прогнозируются источники, формы и размеры поступления в бюджет и внебюджетный фонд города на основе проведенной реконструкции, расширения налогооблагаемой базы;

• производится оценка и прогноз конъюнктуры строительного рынка и рынка недвижимости, возможности и условия привлечения внебюджетных инвестиций, формируется стратегия маркетинга;

• разрабатывается организационно-финансовый механизм проведения реконструкции;

• определяются основные технико-экономические показатели, проводится расчет потока чистых средств, показателей, характеризующих экономическую, коммерческую и бюджетную эффективность реконструкции, социальные результаты;

• проводится экономическая оценка альтернативных вариантов реконструкции; при необходимости вносятся предложения по повышению экономической эффективности реконструкционных мероприятий;

• уточняются правовые аспекты, формы собственности, юридический статус объектов, имущественные отношения, нормативы, ограничения, требования муниципальных органов;

• даются рекомендации по страхованию коммерческого риска;

• подготавливается резюме, в котором конспективно излагаются: краткая характеристика реконструируемой территории, сущность предложения по реконструкции, очередность (этапы) реализации, объемы затрат и доходов (с подразделением по формам собственности, источникам финансирования), показатели эффективности реконструкции, приводится краткое заключение.

Широкие возможности преобразования жилой застройки определяются реализацией экспериментальных проектов ускоренной технологии организации проведения работ и эффективных конструктивных решений (по критерию выгоды для жильцов, экономии ресурсов, интеграции привлекаемых финансовых средств), внедрения системы финансирования, обеспечивающей консолидацию механизмов использования ссуд банков (по установленному нормативу затрат на 1 м2 общей площади), соразмерного долевого привлечения собственных средств жителей (не более 10—15 %), фиксированного размера бюджетного финансирования и субсидированная.

Москва, как крупнейший мегаполис в результате целенаправленных действий приступила в 2003 г. к реализации программы комплексной реконструкции объектов массовой жилой пятиэтажной застройки.

Впервые была разработана и закреплена в Постановлениях Правительства Москвы методология реконструкции жилищного фонда на основе строительства «стартовых домов» и волнового переселения жителей, обоснованы физические объемы их строительства на периоддо 2010 г., намечены комплекс мер, определяющих условия инвестирования и разграничения финансовых обязанностей между инвесторами и городом, порядок переселения граждан из сносимых домов. Практическое решение проблемы реконструкции и сноса пятиэтажного и ветхого фонда предусматривало комплекс мер, сочетающих рыночнофинансовый механизм привлечения инвестиций и социальную политику расселения жителей .

На первом этапе эффективно реализовалась схема привлечения инвестиций на условиях «50 % на 50 %» площади, передаваемой инвесторам и городу. При этом город финансировал строительство инженерных сетей, встроенно-пристроенных помещений, социально-бытовой инфраструктуры. Было привлечено более 4,5 млрд. руб., из них две трети — средства населения при приобретении коммерческого жилья. За счет льгот и гибкой политики удалось привлечь к инвестиционной деятельности большинство предприятий строительного комплекса Москвы.

Однако в процессе реализации программы реконструкции росли затраты на инженерное обустройство новых территорий для строительства при дефиците свободных территорий со сложившейся инфраструктурой.

В результате произошли изменения в финансовой схеме привлечения инвестиций и снижении доли жилья, передаваемого городу: лишь 30 % построенного жилья передается городу ма цели переселения, что повлекло удлинение сроков переселения жителей и замедление сроков реализации программы. При этом существенно отставало создание нормативноправовой базы, регулирующей социальные процессы переселения граждан, отчуждения и приобретения собственности в процессе реконструкции жилищного фонда, вопросы упреждающей разработки проектно-сметной документации и схем реконструкции пятиэтажного фонда по срокам, объемам и наличию инженерных сетей. Недостаточно были решены вопросы перехода на экономичные проекты домов, предназначенных для замены устаревшего фонда, а также проекты реконструкции и модернизации домов, не подлежащих сносу.

Сложившийся порядок финансирования («30 % на 70 %») и распределения собственности, передаваемой инвесторам и городу, не позволяет в полном объеме выполнить принятые программные задания.

Увеличение объемов жилья, направляемого на цели переселения, интенсификация работ и сокращение сроков реализации программы реконструкции панельной пятиэтажной застройки требуют привлечения дополнительных источников финансирования. Особое значение приобретает поэтапное привлечение средств городских источников для финансирования программы. Такая схема комбинированного финансирования за счет городских ресурсов в сочетании с действующим механизмом привлечения частных инвестиций создаст условия для увеличения объема строительства стартовых домов до 1,5 млн м’ общей площади в год и роста доли жилья, направляемого на переселенческие цели.

Для привлечения дополнительных источников финансирования принято решение о создании Внебюджетного фонда реконструкции панельной застройки за счет аккумуляции средств от реализации высокоприбыльных проектов, выручки от строительства эксклюзивных жилых домов по программе «Новое кольцо Москвы», доходов от реализации городского имущества, поэтапного перевода реализации городской программы реконструкции на финансирование из городских источников.

Важнейшим механизмом финансирования программы выступает привлечение средств населения через систему городских займов, финансовых обязательств и ипотечного кредитования, в том числе и для модернизации жилищного фонда, не подлежащего сносу. Необходимо усилить меры по повышению привлекательности у населения этих финансовых инструментов.


Правительством Москвы было принято постановление № 608 от 6 июля 1999 года «О задачах комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года», которым установлены объемы ежегодного строительства жилой площади по программе реконструкции 5-этажных домов — не менее 1 млн м2. (рис. 7 1).

Однако в 2000 г. и 2001 г. фактические и планируемые объемы ввода жилья несколько сократились и в 2001 г. планировалось построить лишь 797 тыс. м2 жилья (рис. 7.2.).


Отметим, что за последние три года рост вводов жилья по программе реконструкции пятиэтажного фонда увеличился на 30 %.

Интересным представляется тот факт, что город в 2003 и 2004 гг. финансирует порядка 40—43 % строительства жилья по данной программе (рис. 7.4, 7.5), остальная часть жилья — доля города по инвестиционным контрактам.


Вышеприведенные данные свидетельствуют о том. что за счет средств городского бюджета осуществляется ввод значительных объемов жилья по различным городским строительным программам. С 2005 года за счет средств бюджета Москвы планируется практически в два раза увеличить строительство жилья на цели переселения. Город полностью финансирует строительство жилья для очередников, в том числе и по программе ‘«молодой семье — доступное жилье» (порядками тыс. Кг Й7|)птыс. м

Однако несмотря на расширенную географию строительства жилья по различным городским программам, его вводы не отвечают потребностям населения (в частности нуждающихся граждан). Большая часть вводов жилья осуществляется инвесторами по городским инвестиционным контрактам (часть жилья возводится за счет средств бюджета города). Исходя из этого, динамика роста цен на жилье в столице напрямую зависит от распределения долей города и инвесторов в результате его реализации.

В то же время, как отмечается в указанном постановлении, ряд домов, которые имеют достаточные конструктивно-планировочные и прочностные характеристики решено не сносить, а модернизировать.

Правительство Москвы постановило: с 2001 года приступить к модернизации зданий, не подлежащих сносу, в объеме не менее 200—300 тыс. м2 в год — для завершения полной реконструкции конкретных кварталов и микрорайонов.

Отныне запрещается сносить «пятиэтажки» серий 515 (крупнопанельные), 510 (крупноблочные), 51 I (кирпичные), 1-447 (кирпичные).Решение о возможном сносе зданий этих серий в конкретных случаях будет принимать правительство Москвы по каждому дому отдельно.

Для успешной реализации программы реконструкции 5-этажного панельного фонда необходима новая финансово-экономическая концепция, ориентированная на привлечение средств городского бюджета, гарантии городских властей при кредитовании и привлечении средств собственников жилых помещений и инвестиций населения, создания фонда аккумулирования средств по ремонту и реконструкции жилищного фонда.

Рентабельность вложения средств города в реконструкцию позволит повысить финансовую ликвидность жилищного фонда, улучшить его техническое состояние, привести в соответствие с современным стандартом архитектурно-планировочные характеристики домов, усилить экономическую самостоятельность и ответственность собственников жилых и нежилых помещений за сохранность и порядок в домах.

К реконструкции 5-этажного панельного фонда следует относиться как к постоянному процессу, закладывая основательную, специализированную, организационную, финансовую, нормативную базу отрасли реконструкции массовых типовых зданий.

Общая ориентировочная сумма затрат на капитальный ремонт,модернизацию и реконструкцию может составить: в целом = 2,21—3,06 млрд $. Требуемые ежегодные затраты (на период до 2010 года) могут потребовать приблизительно 221 млн — 306 млн $.

Чтобы точно установить объем необходимых инвестиций, рекомендуется провести комплексную технико-экономическую экспертизу зданий по сериям и типам, чтобы выявить наиболее часто встречающиеся дефекты и нарушения. Составленный по результатам экспертизы список необходимых работ в виде каталога стандартных работ может быть юридически закреплен Постановлением Правительства Москвы.

Там же должен быть установлен максимально допустимый объем общих затрат по ремонту дома (например, в расчете на 1 м2 общей площади в ремонтируемом доме) отдельно для каждой серии домов. Это Постановление станет основой для определения объема необходимых инвестиций.

Оценка комплексности решения проблемы обновления пятиэтажной застройки и обоснование сбалансированной стратегии реконструкции, модернизации и ремонта 5-этаж ного жилищного фонда должна базироваться на определении и оценке бюджетной и коммерческой эффективности сложившихся схем привлечения финансовых ресурсов, совершенствовании финансирования процесса модернизации пятиэтажных жилых домов частично за счет привлечения средств населения и выбора других приоритетных финансовых источников на основе формирования благоприятных условий их участия в программах обновления домов.

Например, в Берлине по этой методике была проведена оценка стоимости необходимых ремонтных работ в десяти типовых серия домов. Было подсчитано, что в среднем ремонт + энергосберегающие мероприятия обойдутся в 16 000 нем. марок в расчете на каждую квартиру. Это составило примерно 30 % от стоимости строительства нового жилья в 1991 году в Берлине. Уже один этот аргумент снял вопрос о сносе этого жилого фонда и новом строительстве.

Варианты привлечения финансовых средств для реализации программы модернизации пятиэтажных панельных домов не подлежащих сносу, могут быть разнообразны, если бы права собственности на жилые дома находились у частных компаний, населения или ДЕЗов.

В целях активизации процесса реконструкции и модернизации пятиэтажной панельной застройки г. Москвы, привлечения дополнительных источников финансирования, следовало бы рассмотреть вопросы о передаче прав собственности на реконструируемые дома по следующим вариантам:

1. Частной компании с собственным уставным капиталом, желающей самостоятельно выступать заказчиком и инвестором при реконструкции или модернизации пятиэтажных домов.

2. Жилищной компании с уставным капиталом, полностью (на 100 %) принадлежащим городским властям.

3. Населению — в лице объединения (товарищества) собственников жилья, специально созданного для проведения реконструкции или модернизации дома.

Одновременно целесообразно внедрять проекты ипотечного кредитования собственников жилья для проведения капитального ремонта с погашением кредита в течении 10—15 лет.

При реализации инвестиционного проекта реконструкции объектов кондоминиума следует предусмотреть участие города (других юридических собственников) в финансировании работ пропорционально доле городского имущества, имущества других собственников комплекса недвижимого имущества, реализацию схем инвестирования, обеспечивающих интересы собственников помещений, продажу товариществу собственников жилья на льготных условиях и бесконкурспой основе свободной, незаселенной жилой площади.

Первоочередной поддержкой в финансировании и проведении работ по реконструкции и модернизации отдельных зданий должны пользоваться формируемые кондоминиумы и создаваемые для управления ими товарищества собственников жилья.

Важным элементом механизма финансирования является возможность поэтапного введения в структуру жилищно-коммунального тарифа платы за капитальный ремонт жилищного фонда и инвестиционной составляющей на реконструкцию жилых домов.

Заинтересовать граждан вкладывать свои деньги в какие-либо городские программы (пусть даже и в реконструкцию собственного дома) достаточно трудно и возможно только при формировании благоприятных условий, сопутствующих данному процессу. Безусловно, в каждом конкретном случае возможны различные варианты стимулирования населения. Основными условиями привлечения финансовых средств населения в реконструкцию и модернизацию жилья должны быть следующие:

• выделение городскими властями безвозмездных субсидий на проведение модернизации и реконструкции жилья;

• обеспечение льготного кредитования собственников жилья с процентной ставкой не более 5 % годовых в валюте;

• обеспечение отсрочки по уплате кредита банкам до окончания модернизации или реконструкции;

• передача в собственность созданных товариществ всех нежилых помещений (чердаков, подвалов) после проведения модернизации;

• передача в собственность ТСЖ части жилых помещений (образовавшихся в результате прироста площади), возможность их покупки жильцами дома по льготным ценам или учет средств от реализации дополнительной площади в счет оплаты кредита.

Организационно-экономический механизм соразмерногодолевого привлечения и консолидации инвестиций с учетом территориальных, финансовых и социальных факторов создаст условия для ускорения процессов обновления сложившейся панельной жилой застройки. Одним из наиболее важных элементов распределения капитальных вложений и обновления жилой среды является анализ наличия и распределения ветхих и аварийных строений в г. Москве, после ликвидации которых на освобождаемых территориях обеспечивается строительство нового жилья и других объектов.

По результатам обследования и инвентаризации жилищного фонда оформляются данные о количестве и общей площади аварийных и ветхих строений в г. Москве (табл. 7.1-7.2).


На основе полученных данных исследуются дома с различной степенью износа, их размещение на территории административных округов, выделим следующее, распределение числа и общей площади в ветхих домах с износом более 60 % в разрезе административных округов (рис. 7.6, 7.7).


Важно выделить, что на месте отмеченных домов с высокой степенью износа целесообразно разместить новое жилье, предназначенное для обеспечения очередников, особенно в тех районах, где имеет место высокий процент числа нуждающихся граждан, что при остром дефиците строительных площадок в городе является очень актуальным.

Необходимость комплексного охвата всего спектра задач, решаемых в сфере воспроизводства жилья в современный период становления рыночных отношений требует анализа программы капитального ремонта жилищного фонда, обеспечения темпов и пропорций ликвидации недоремонта и наилучшей траектории выхода к состоянию нормального воспроизводства жилья.

С этой целью важна роль сбалансированных моделей, состоящая в систематизации показателей о потребностях в капитальном ремонте и наличии ресурсов, выделяемых для его проведения, а также осуществляющую сбалансированную увязку моделей перспективного и текущего планирования. Можно предполагать, что со временем, по мере преодоления жилищной нужды и увеличения количества жилого фонда, затраты на простое воспроизводство жилой застройки в процессе капитального ремонта и строительства новых жилищ взамен изношенных будут расти как в абсолютном выражении, так и в сравнении с затратами на увеличение жилого фонда. Рациональное использование сумм, выделяемых на капитальный ремонт жилого фонда, в значительной степени определяет сохранность зданий, а следовательно, и будущие затраты на их воспроизводство.

Капитальный ремонт жилищного фонда г Москвы является формой частичного восстановления основных фондов, рассматриваемый как составной элемент единого процесса воспроизводства жилья. Совместное планирование ремонта и нового строительства жилых зданий должно иметь место как при простом, так и при расширенном воспроизводстве жилого фонда.

Взаимосвязь капитального ремонта и нового строительства как различных аспектов единого процесса воспроизводства жилой застройки проявляется в зависимости объема нового строительства от сохранения старого фонда путем осуществления капитального ремонта.

Важным аспектом планирования капитального ремонта, рассматриваемого как элемент единого длительного процесса воспроизводства основных фондов, является влияние принимаемых для ближайшего периода плановых решений на последующий график воспроизводства Так, выборочный ремонт в плановом году вызывает необходимость повторного ремонта жилого дома через 5—10 лет, в то время как производство комплексного ремонта позволило бы в течение нескольких десятилетий не проводить капитального ремонта данного здания. Суммарные затраты на воспроизводство, и их распределение во времени могут быть различными. В связи с этим плановые решения для ближайшего периода должны приниматься с учетом экономических последствий в некоторой перспективе. В противном случае экономия на ближайших затратах может привести к сушественному перерасходу в будущем, перекрывающему достигнутую на первых порах экономию даже с учетом обесценения предстоящих затрат под влиянием фактора времени.

Очевидно, что планирование воспроизводства жилого фонда и входящего в состав этого воспроизводства капитального ремонта представляет сложность только в том случае, когда может иметься множество вариантов этих планов. Если имеется правило однозначного определения порядка мероприятий по воспроизводству застройки, то проблем планирования, кроме выполнения определенного количества расчетов, не возникает. Такое правило содержится в инструктивных документах по проведению планово-предупредительных ремонтов жилого фонда. Так, в этих документах устанавливается необходимость проводить капитальный ремонт жилых зданий из каменных материалов (I—III групп капитальности) через каждые 6 лет (выборочный ремонт) и через каждые 24—30 лет (комплексный ремонт).

Казалось бы, тем самым решены все проблемы планирования капитального ремонта. Однако в реальной жизни возникают обстоятельства, не дающие возможности во всех случаях следовать рекомендациям положения о проведении планово-предупредительных ремонтов жилых и общественных зданий. При отклонении же от них сразу возникает неопределенность, методов преодоления которой в инструктивных документах обычно не указывается.

Другой метод определения графика ремонтов может быть выведен из анализа расчетных или фактических сроков службы элементов зданий. Можно считать, например, что капитальный ремонт должен проводиться по истечении расчетного срока службы элементов здания и состоять в замене этих элементов. Тогда сроки и состав ремонтов будут определяться сроками службы элементов здания, за исключением наиболее капитальных (стены и фундаменты), определяющих общий срок службы здания и не сменяемых на протяжении этого срока.

Однако в обоих рассмотренных методах определения сроков и состава ремонтов остаются в стороне вопросы эффективности использования средств. Так, может оказаться целесообразным с экономической точки зрения сменить какие-то конструкции раньше истечения допустимого срока их службы. В этом случае совместится ряд таких замен, что позволит снизить затраты, компенсируя тем самым ущерб от преждевременного вложения средств в эти замены.