Все подробности дешевые кухни тут.

Примеры проектов ремонта. План реконструкции жилых многоэтажных домов в районе Якомяки, Хельсинки

А. Исходные данные

В Финляндии 1960-е годы ознаменовались крупными изменениями в структуре населения, которые были связаны с быстрыми темпами миграции жителей из сельской местности в города. Одновременно возникла срочная потребность в строительстве жилья для переселенцев. Поэтому в 1960—70-х годах в основных быстрорастущих регионах страны развернулось широкое строительство панельных многоэтажных домов из бетонных конструкций, которые составляют сейчас значительную часть жилого фонда. Рассматриваемый в настоящем разделе жилом район Якомяки, построенный по заказу муниципалитета Хельсинки, как раз и является типичным примером такой застройки. Этот район расположен на расстоянии около 15 км к востоку от центра города.

В 1967—1969 гг. в Якомяки было осуществлено строительство тридцати одного арендного жилого дома, в которых общее количество квартир составляет около 1 500 (рисунки 5.45 и 5.46). Эти невысокие дома расположены на земельном участке относительно далеко друг от друга, поэтому они органично вписываются в окружающий лесной пейзаж. Дома находятся в собственности и под управлением фирмы АО Недвижимость Якомяки (Jakomaen kiin- teistot Оу), которая, в свою очередь, принадлежит муниципалитету Хельсинки.


В районе преобладают дома двух типов: длинные секционные дома и соединенные между собой точечные дома. В домах имеются наземные цокольные этажи, в которых в соответствии с оригинальным проектом зарезервированы большие площади для коллективных нужд. На этажах выше цокольного расположены квартиры, в каждой из которых имеются кухня, ванная и 1—4 комнаты. Квартиры и помещения общего пользования оснащены системой принудительной вытяжной вентиляции.

Внутренний каркас зданий изготовлен из монолитного бетона, а наружные стены —из панелей «сэндвич» заводского производства (бетон — минеральная вата — бетон). Поверхность наружных стен представляет собой серый моющийся бетон.

В 1976 году в Финляндии получила распространение технология дополнительной поризации фасадного бетона. Наружные стены многоэтажных домов района Якомяки, построенных в 1960-х годах, выполнены из непоризованного бетона. В первой половине 1990-х годов в этих домах начали обнаруживаться серьезные дефекты в конструкциях фасадов и балконов (рис. 5.47). Одновременно возникли также проблемы, связанные с работой сантехнических и электротехнических систем. Вентиляция домов оказалась недостаточно эффективной, а в канализационной системе были обнаружены участки коррозии.


Б. Выявление необходимости в ремонте

В районе было выполнено исследование для определения необходимости выполнения ремонта жилых домов, на основании которого в 1995 году был составлен план реконструкции. В рамках этого исследования была подготовлена оценка экономического и технического состояния домов, а также необходимости и методов проведения ремонта.

Все чаще наблюдались случаи разрыва трубопроводов и протечки из санитарного оборудования, которое уже стало неэкономичным с точки зрения водопотребления.

Во время исследования был принят во внимание тот факт, что почти все квартиры в домах были сданы в аренду, то есть в районе практически не было пустующего жилья. Кроме того, преобладало мнение о невозможности повышения арендных ставок на квартиры в районе Якомяки. Тем не менее, руководство компании-владельца недвижимости было уверено, что после ремонта фасада, улучшения внешнего облика зданий и модернизации балконных конструкций повышение арендной ставки станет вполне реальным.

Потребление тепла в зданиях района составляло в среднем 62 кВтч/м3, расход воды — 200 л/человек/сутки, что расценивалось как хорошие показатели. Но, с точки зрения руководства компании-владельца недвижимости, расход тепла можно было сократить путем оптимизации теплоизоляционных свойств наружной оболочки домов

Для выяснения состояния зданий было проведено их обследование. Этот процесс является очень важной частью проекта, поскольку он позволяет сделать анализ связанных с ним технических и экономических рисков, а также управления ими В рамках обследования состояния были определены конструкции, которые еще можно было отремонтировать, и элементы, которые требовали полной замены. Кроме того, была установлена приоритетность выполнения ремонтных работ в зданиях в зависимости от их состояния.

Обследование состояния зданий затрагивало различные элементы их оболочки и включало следующее

— анализ первоначальных проектных решений;

— полевые исследования с применением разрушающих и неразрушаюших методов контроля;

— лабораторные исследования.

В ходе этих работ было обнаружено, что стороны света оказывают существенное влияние на состояние фасадов. Во всех домах южные фасады оказались гораздо в более неудовлетворительном состоянии по сравнению с другими фасадами. Для крупнопанельных фасадов с окнами были характерны повреждения наружных бетонных оболочек в основном на участке верхней части и у вертикальных краев окон. Наблюдался значительный перекос наружных оболочек в торцах зданий и смещение панелей. Для обеспечения безопасности жильцов некоторые участки наружных бетонных оболочек в торцах уже были закреплены болтами к внутренней бетонной оболочке. В торцах нескольких домов в результате значительного перемещения панели оказались прижатыми друг к другу, в то время как в качественно выполненном панельном фасаде между панелями должны быть температурные швы, заполненные эластичной массой.

Среди факторов, представлявших серьезную угрозу безопасности людей, были отмечены, в частности, следующие: падающие с изношенного фасада куски моющегося бетона, ослабление крепления наружных оболочек, а также вероятность падения на дворовую территорию целой панели наружной оболочки весом более одной тонны.

В ходе обследования состояния было принято решение найти 3—5 вариантов реконструкции с учетом технических параметров, экономических затрат, энергопотребления в зданиях и уровня арендных ставок.

При сравнении разные варианты ремонта фасадов по уровню затрат были разделены на две группы:

1) менее дорогостоящий ремонт наружных стен с применением «косметических» способов ремонта, включая монтаж плит из волокнистого цемента и кассет из металлического листа (рис. 5.48);

2) более дорогостоящий ремонт наружных стен с облицовкой кирпичом и новой железобетонной панельной оболочкой (рис. 5.49)

На выбор варианта ремонта важное влияние оказали такие факторы, как необходимость демонтажа обветашавших наружных бетонных оболочек юго-восточных и юго-западных фасадов, а также необходимость закрепления болтами наружных оболочек северо-западных и северо-восточных фасадов к старой внутренней бетонной оболочке или же их демонтажа.


При выяснении необходимости ремонта были изучены также варианты финансирования реконструкции фасадов и строительства балконов, а также их влияние на арендные ставки в домах. Самым оптимальным вариантом финансирования была признана комбинация кредита на капремонт с государственной дотацией и доли собственного финансирования, накапливаемой за счет арендной платы. В результате повышение арендных ставок на квартиры составило в целом 1 евро на 1 м’. жилой площади в месяц.

На этом же этапе были проанализированы варианты ремонта, которые позволили бы повысить уровень качества квартир, перестроить под квартиры помещения общего пользования, расположенные главным образом в наземных цокольных этажах, а также применить более плотную застройку в районе.

Перестройка цокольных этажей под квартиры является весьма рентабельным решением. При этом имущество и инвентарь жильцов, хранящиеся в кладовых помещениях отапливаемых цокольных этажей, переносятся в неотапливаемые деревянные кладовые на территории двора. Освободившиеся помещения цокольных этажей ремонтируются под квартиры. Обший объем затрат на устройство таких квартир составляет 60—70 % от объема расходов на новое строительство. Перестройка цокольных этажей под квартиры с собственными индивидуальными двориками также украшает внешний облик дворовой территории. Однако в районе Якомяки идея перестройки цокольных этажей под жилье не была реализована в связи с протестом жильцов против ее осуществления.

В. Экспериментальные объекты ремонта

Перед составлением плана реконструкции и подготовкой рабочих проектов по каждому отдельному зданию, был организован тендер (конкурс) на проектирование и подрядные работы по двум типовым домам. Цель тендера заключалась в поиске технического решения, которое могло бы получить универсальное применение для ремонта фасадов в районе Якомяки в целом. В тендере на проектирование был указан необходимый срок эксплуатации отремонтированных фасадов, который составил 60 лет. Кроме того, по плану во всех квартирах предусматривалось строительство остекленных балконов, а на кровлях — устройство новых карнизных свесов.

Тендер был организован Агентством жилищного строительства муниципалитета Хельсинки. Для проведения конкурса на проектирование было сформировано жюри, в которое вошли архитекторы из Архитектурно-планировочного управления и Управления контроля строительства, начальник проекта, представитель от жильцов — член правления компании-владельца недвижимости, а также директор-распорядитель этой компании.

Для участия в тендере на проектирование были приглашены четыре архитектурных бюро. Полученные предложения показали, что участники тендера предлагают две основных линии реконструкции: одна направлена на полную реконструкцию, а вторая — на сохранение оригинальной архитектуры зданий и ее акцентирование.

По результатам конкурса, на основании предложения жюри правление выбрало два архитектурных бюро, с которыми были подписаны договоры на проектирование. На подготовку архитектурного и строительного проекта было предоставлено два месяца, а на организацию тендера на подрядные работы — один месяц.

Основной идеей обоих победивших решений был демонтаж старых наружных оболочек стеновых панелей, замена теплоизоляции и окон, а также облицовка фасада материалом со сроком эксплуатации не менее 60 лет. В качестве фасадного материала для секционных домов был выбран кирпич, а для точечных домов — кирпич и сталь.

По окончании проектирования двух объектов (по адресам Якомяентие 8а и Канкаретие 96) был организован тендер на подрядные работы по каждому из объектов в отдельности. Цены предложений оказались выше предполагаемого объема затрат в размере 300 евро за 1 м жилой площади, и в особенности по менее крупному объекту (Якомяентие 8а). В связи с этим по указанному объекту было решено провести повторный конкурс, и для увеличения объема подряда в него были включены два более крупных здания (Якомяентие 8Ь и 8d) Самый низкий объем затрат на ремонт в соответствии с ценами подрядных предложений составил соответственно по адресам Якомяентие 8а b d около 500 евро за 1 мя ЖИЛОЙ площади, дома по адресу Канкаретие — около 400 евро за 1 мя жилой площади

Экспериментальная реконструкция объектов была выполнена в 1997—1999 годах. Финансирование осуществлялось за счет государственного кредита на капремонт и частично за счет фондовых средств (16—20 %) На рис. 5.50 представлен один из объектов после ремонта.


Г. План реконструкции жилого района

На основе проведенных обследований состояния домов и их экспериментального ремонта был подготовлен план реконструкции жилого района Якомяки на период 1999—2011 гг. (рис. 5.51). Учитывая фактор срочности ремонта, выполнение реконструкции домов с более серьезными дефектами приурочено к первым годам по графику, а домов в хорошем состоянии —к последним годам реализации плана.


А. Фонд панельных домов в России

Фонд панельных жилых домов на территории бывшего СССР является весьма значительным и насчитывает около 15 млн квартир, выполненных лишь с применением нескольких типовых проектов. Ремонт приватизированных зданий может быть выполнен самыми разными способами в зависимости от ресурсов, которыми располагает владелец. Что касается государственных или муниципальных домов, проведение их комплексной реконструкции вряд ли является реальным в связи с недостатком денежных средств.

Начиная с конца 1950-х годов, в России строительство жилья практически повсеместно велось с применением панельной технологии по типовым проектам, которые составлялись Госпланом в централизованном порядке. Панельные дома можно классифицировать потрем срокам их возведения:

1. Среди панельных многоэтажных домов, проектировавшихся в соответствии с нормами 1955 года (1955—69), можно выделить 5—6 типов. Это в основном пятиэтажки и известны в России как «хрущевки». Плановый срок их эксплуатации составляет 50 лет.

2. Панельные многоэтажные дома поколения 1969—75 годов строились в основном 9-этажными и проектировались по нормам 1963 года.

3. Комфортность проживания в панельных домах, построенных с 1970 года по настоящее время, существенно выше по сравнению с домами построенными ранее.

Вплоть до 1990 года в России не уделялось должного внимания вопросам реконструкции панельных домов, поскольку все ресурсы направлялись на строительство нового жилья. Большинство жилых домов находится в плохом состоянии, кровли протекают, теплоизоляция стеновых панелей является недостаточной, система отопления неэффективной, а качество трубопроводов и сантехнического оборудования —неудовлетворительным. В связи с большим количеством таких домов проблема заключается скорее в финансировании ремонта, чем в поиске путей ее технического решения.

Б. Типовые конструктивные решения

Крупные стеновые блоки являются наиболее распространенным типом панелей. При определении габаритов панелей использовался метод модульного расчета. Толщина перегородок между комнатами составляла 12 см, стен между квартирами —14 см, а наружных стен из керамзитобетона или элементов типа «сэндвич» —30—40 см (К= 0,93 Вт/ кв.м К). Показатель теплопотерь К верхнего перекрытия составляет 0,71 Вт/ кв.м. На рисунке 5.52 представлены некоторые типовые решения модернезируемых зданий.

На начальном этапе принцип строительства домов предполагал монтаж несущих наружных стен и перегородок (продольных и поперечных) с пролетом около 3 метров, а позднее (в основном несущих поперечных стен) —с пролетом 6—9 м.

Стандарты на строительство зданий затрагивали только типы конструкций, конструктивные решения швов между элементами монтажа и внешние габариты, не включая наружные поверхности и цветовые решения фасада. Обоснованность проектных решений проверялась на практике в период строительства экспериментальных объектов. После принятия проектных решений, они действовали в течение 5—7 лет. Характерными особенностями этих решений было применение элементов определенной высоты и типа, а также ограниченное количество окон (К=3,3 Вт/кв.м) и дверей с учетом различных климатических и геологических условий, превалирующих в разных регионах страны. При этом постоянно велась работа по усовершенствованию проектных решений.

При планировке квартир самая большая комната размещалась рядом с кухней, а спальня —рядом с туалетом и ванной. Плошадь квартир в жилых домах, построенных по крупнопанельной технологии до 1963 года, составляла от 17 м2 до 45 м2 (российский метод расчета при котором площадь кухни, прихожей и ванной не учитывается в жилой площади квартиры). Общая площадь квартир (соответствует нормам определения жилой площади в Финляндии, кв.м жилой площади) в тех же самых домах составлял от 30 до 60 м2.


В. Типовые инженерно-технические системы зданий

При расчете системы отопления температура внутреннего воздуха на кухне предусматривалась 15 °С, в жилых комнатах —18 °С, а в ванной —25 °С. Обогрев ванных помещении осуществлялся от сушильной батареи, подключенной к трубопроводу горячей расходной воды. Расчетная отопительная мощность здания составляла 26 Вт/куб.м, распределение тепла осуществлялось по однотрубной системе с нижней разводкой, температура воды на входе 95 °С и на выходе 70 °С, а монтаж стояков и труб подключения радиаторов отопления выполнялся открытым способом без устройства изоляции. Регулировка температуры в помещениях предусматривалась с помощью обводной трубы батареи с трехходовым клапаном, а подключение к батареям центрального теплоснабжения —открытым способом через эжектор, расчетные температуры сети центрального отопления 150/70 °С.

Выполнялась система естественной вентиляции с вытяжкой воздуха из кухни, туалета и ванной комнаты. Для приточного воздуха использовался канал, проходящий через клапаны наружного воздуха, расположенные под радиаторами. Вентканалы располагались внутри стены между кухней и санузлом и сообщались с помещениями горизонтальными каналами круглого сечения.

Подогрев горячей расходной воды осуществлялся поквартирно с помощью газа или централизованным образом от теплоисточника. Кран в ванной комнате являлся общим для ванны и раковины (в туалете раковина отсутствовала). В доме монтировался общий счетчик водопотребления. Трубопроводы, в частности канализационный, прокладывались в полостях внутри стен.

Прокладка каналов для электротехнических систем, а также кабелей телефонной, телевизионной и радиосети осуществлялась в полостях несущих стен лестничных клеток (пустотелые плиты). Напряжение в сети составляло 380/220 В. Главный электрощит, устанавливаемый на лестничной клетке, располагался рядом с входной дверью в здание. Квартирные электрощиты и электросчетчики устанавливались на каждой лестничной площадке в специальных шкафах.

Использовались два основных типа системы газоснабжения: газовая плита для приготовления пищи, которая находилась на кухне, и водонагреватели для подготовки горячей воды, устанавливаемые в каждой квартире.

Однако наблюдаются существенные различия между построенными зданиями, проектными решениями и их реализацией. Причиной этого могут быть трудности, связанные с дефицитом строительных материалов и изделий, а также местные устоявшиеся методы строительства.

Г. Состояние панельных многоэтажных домов

Состояние панельных многоэтажных домов в России заметно хуже по сравнению со зданиями, построенными в тот же период времени на Западе. Недостаточный уход за ними, небрежный способ производства строительных работ и дефицит строительных материалов привели к быстрому обветшанию зданий и необходимости их срочного ремонта. Наиболее остро в ремонте нуждаются самые старые панельные дома первого поколения. Состояние панельных домов стало объектом целого ряда исследований. Выполненные оценки состояния зданий могут с некоторыми ограничениями служить основой для классификации типичных дефектов панельных домов

В результате опросов, проведенных среди жильцов таких домов, выяснилось, что факторами, снижающими уровень комфортности проживания, они считают сквозняки, холод и плохую вентиляцию санузлов. Ремонт кровли, наружных стен и сантехнических систем жилых домов занимают первое место по приоритетности при ремонте, поскольку их состояние зачастую является неудовлетворительным, а старая панельная оболочка и неэффективная система отопления способствуют дальнейшему разрушению других конструкций здания.

Обычно общий объем потребления тепловой энергии в панельных домах в два раза выше по сравнению с этим показателем в Финляндии. Однако в разных домах уровень потребления может быть различным. Показатели потребления энергии намного превышают расчетную потребность в них. Расход горячей воды также в два, а порой и в три раза превышает соответствующий показатель в Финляндии. Это означает, что многие панельные дома нуждаются в мероприятиях по экономии энергии.

К наиболее типичным недостаткам и проблемам российских панельных домов относятся следующие:

— Непроветриваемые кровельные конструкции приводят к тому, что в нижней поверхности кровельного покрытия происходит конденсация внутренней влаги и дождевой воды, проникающей через кровлю в конструкции основания. Конструкции верхнего перекрытия находятся под воздействием влаги, а верхние этажи подвергаются морозному выветриванию. Наблюдаются разрушения в верхних частях вентиляционных каналов, выходящих на кровлю, что приводит к их ненадлежащему функционированию и протечкам.

— В наружных стенах отмечаются влажностные повреждения, поскольку дождевая вода проникает в конструкцию панелей и слой теплоизоляции элементов «сэндвич» через трещины в бетонных швах. Это приводит к разрушению и без того недостаточной изоляции. Морозное выветривание повреждает бетон, а связующая и крепежная арматура панелей подвергается коррозии. Поверхность панелей загрязняется. Огнестойкость наружных стен и кровельных конструкций уже не соответствует современным нормам проектирования.

— Наблюдается гниение оконных переплетов и отслоение краски, так как системы отвода воды от окон и с кровли являются недостаточными. Бетон элементов балконов и козырьков над входами сильно растрескивается. Прогиб несущих плит перекрытий значительно превышает существующие нормы.

— Вода, проникающая через швы в панелях, приводит также к повреждению внутренних помещений. Внутри квартир обнаружена влага на конструкциях стен и потолков. Швы стеновых панелей и окон протекают, что приводит к возникновению сквозняков во внутренних помещениях и, соответственно, к теплопотерям. В конструкциях санузлов наблюдаются повреждения, появившиеся в результате воздействия излишней влажности, так как при их проектировании не были учтены специальные требования к устройству влажных помещений. Поскольку теоретический срок эксплуатации сантехнического оборудования уже истек, наблюдается его значительный износ. Неоптимальная звукоизоляция между комнатами и квартирами снижает общую комфортность проживания в здании.

— В помещениях коллективного пользования не соблюдаются требования противопожарной безопасности, поскольку в подвалах отсутствуют противопожарные стены и высота коридоров ниже установленных норм. Выходы из подвалов расположены рядом с выходом из дома.

— В связи с коррозией трубопроводов сантехнические системы находятся в плачевном состоянии. Стальные водопроводные трубы теряют свою водопропускную способность, поскольку в них наблюдается осаждение результатов коррозии. Проблема заключается также и в отсутствии возможностей регулировки пропускной способности.

— С градостроительной точки зрения, проблемой «хрущевок» является то, что они занимают большие кварталы на лучших городских территориях. Недостаточные площади под парковку автомобилей, а также дефицит спортивных площадок, школ и продовольственных магазинов являются наиболее актуальными бедами таких микрорайонов.

— Маленькая площадь и теснота квартир значительно снижают уровень комфортности проживания. Размещение туалета и душа в одном блоке считается крупным недостатком. В таких квартирах мало кладовых, узкие коридоры, а в некоторых домах имеются даже проходные комнаты. Отсутствие мусоропроводов приводит к тому, что жильцы сначала выставляют мусор на лестничные клетки, а потом относят его в мусорные бачки. Небольшое количество трехкомнатных квартир, а также отсутствие четырех- и пятикомнатных квартир в пятиэтажках является большой проблемой. Если в будущем при повышении уровня жизни жильцы будут заинтересованы в увеличении своей жилплощади, им, вероятно, придется покинуть район «хрущевок». В этом случае наличие большого количества маленьких квартир стандартного размера во всем жилом микрорайоне окажется препятствием для проживания здесь больших семей и приведет к единообразной структуре населения района.

Д. Возможные варианты ремонта

В Финляндии наиболее распространенной практикой для ремонта арендных домов является выполнение их полной реконструкции. Однако для домов, являющихся собственностью ЖАО, применяется метод постепенного ремонта по мере возникновения дефектов. В результате таловой реконструкции арендного дома его общее состояние приводится к соответствию с современными требованиями.

В России эти модели ремонта не получили широкого распространения. Уход за объектами недвижимости осуществляется небрежно, и в зданиях обычно наблюдается большое количество дефектов, требующих ремонта. В сегодняшней экономической ситуации реализация крупномасштабных проектов, предусматривающих устранение всех проблем, не представляется возможной в связи с недостатком финансирования. При выполнении проектов ремонта приходится концентрировать усилия на решении наиболее серьезных проблем, чтобы поддержать здание в состоянии, пригодном для проживания. Кроме того, актуальными являются мероприятия по экономии энергии с коротким сроком окупаемости.

Помимо финансирования, проблемы возникают также в связи с приватизацией жилья. Если бы дома находились в собственности государства или муниципалитетов, процесс принятия решений был бы проше. Жильцы не заинтересованы, например, в ремонте фасада здания, если они не имеют от этого собственной выгоды.

В такой ситуации реконструкция по традиционной финской технологии может быть осуществлена только в рамках отдельных экспериментальных объектов. Поэтому необходимо вести поиск решений, которые обеспечат возможность продления срока эксплуатации старых конструкций и систем здания с целью поддержания его в пригодном для проживания состоянии. Жильцы должны ощутить пользу от ремонта, чтобы согласиться на повышение арендных ставок. Сравнение минимального и максимального ремонта приведено в таблице 5.8.


На основании результатов обследования состояния можно определить приоритетность ремонтных работ как по типу здания, так и по целому микрорайону. Наиболее актуальными являются мероприятия, которые позволяют удлинить срок службы здания и оптимизировать его энергохозяйство. Порядок выполнения мероприятий может быть, например, следующим:

1. Измерения энергопотребления; предотвращение дальнейшего разрушения здания с помощью ремонта кровли и фасада; монтаж новых входных дверей для повышения уровня безопасности.

2. Ремонт сантехнических и электротехнических систем; устройство изоляции нижнего перекрытия; ремонт козырьков над входами и лестничных клеток.

3. Благоустройство окружающей территории и улучшение внешнего облика здания с целью повышения его рыночной стоимости.

4. Ремонт в квартирах, желательно силами самих жильцов.

Е. Возможности ремонта некоторых частей здания

Е. 1. Ремонт фасада

Для ремонта используются металлические кассеты и дополнительная теплоизоляция, что позволяет осуществить проветривание с помошью вентиляционного зазора за обшивкой. В качестве конструкции основания применяется древесина с пропиткой антисептиком под давлением и в качестве теплоизоляции —минеральная вата 50—100 мм. Кассеты представляют собой тонкие стальные листы с пластиковым покрытием, а их крепление может быть открытым или скрытым. Объем затрат составляет примерно 100—200 евро/ м2

Предусматривается обшивка специальными плитами и монтаж дополнительной теплоизоляции, проветривание через вентиляционный зазор, в качестве основания для крепления используется деревянная обрешетка с пропиткой под давлением, прикрепленная болтами к бетонному фасаду. Одновременно наружная оболочка может быть закреплена анкерными болтами к внутренней оболочке. Плиты могут быть изготовлены из полимербетона или силиката кальция и покрыты слоем краски, тонкой штукатурки или металлическими листами. Объем затрат без нанесения специального покрытия составляет около 70—100 евро/ м2.

Ремонт штукатурки выполняется путем устройства дополнительной теплоизоляции (финский термин «тепловая штукатурка»). Штукатурка может быть тонкой или трехслойной. Изоляция выполняется из жесткой изоляционной ваты 50—80 мм, которая закрепляется механическими крепежными деталями. На слой изоляции укладывается горячеоцинкованная металлическая сетка со стопорами. Участки между панелями и окнами/дверями оштукатуриваются или облицовываются металлическим листом. При применении тонкой штукатурки объем затрат составляет около 50—70 евро/ м2.

Ремонт бетонной поверхности осуществляется с помощью заплат из бетона или раствора без монтажа теплоизоляции. Противокоррозионная защита арматуры обеспечивается с помощью нанесения антикоррозионной краски, материалы должны быть совместимыми. При помощи выравнивающего раствора закрываются поры поверхности и устраняются неровности. С помощью такого покрытия сокращается скорость карбонизации бетона. Объем затрат на ремонт, включая пескоструйную очистку, р.емонт с помощью раствора и силикатную окраску составляет около 15 евро/ м2.

Деревянные окна можно отремонтировать или заменить на стеклопакеты с трехслойным остеклением. При ремонте в дополнение к существующему окну можно с наружной стороны установить еще одно окно с одинарным остеклением. Ремонт окна включает ремонт деревянных деталей, окраску, герметизацию и установку дополнительного окна с одинарным остеклением.

Е.2.Ремонт инженерно-технических систем

К наиболее важным задачам относятся ремонт протекающих кровель, герметизация окон и дверей, ремонт протечек трубопроводов, изоляция наружных каналов отопления квартир, монтаж на трубопроводах запорной и регулировочной арматуры с регулировкой, монтаж счетчиков потребления тепловой энергии, информирование жильцов и местную эксплуатирующую организацию о мероприятиях по энергосбережению, а также очистка и герметизация вентканалов.


Ремонт в полном объеме включает модернизацию системы естественной вентиляции, которую можно впоследствии дополнить системой механической вентиляции, забор свежего воздуха с фильтрацией через клапаны наружного воздуха, ремонт батарей отопления с использованием однотрубной системы, установку термостатов батарей, монтаж изготовленного на заводе распределительного блока системы центрального теплоснабжения с теплообменниками, а также разделение сети отопления и сети горячей расходной воды (рис 5.53).

В результате ремонта планируется достичь уровня потребления энергии в объеме 100 кВтч/м2 и удовлетворительного качества внутреннего воздуха. Экономия энергии осуществляется за счет монтажа дополнительной теплоизоляции и установки современных окон, оптимальной регулировки теплоподачи, а также эффективного использования электроэнергии. Предусматривается также механическая вытяжная вентиляция, установка клапанов забора свежего воздуха, модернизация двухтрубной системы подводки к батареям отопления, а также разделение сети отопления и сети горячей расходной воды.

Современный уровень требований, которые предъявляются к электротехническим и информационным системам здания, предполагает модернизацию и усовершенствование оборудования. Эффективное потребление электроэнергии достигается за счет энергосберегающего оборудования (лампы, бытовая техника) и установки автоматического таймерного регулирования, а также датчиков регулировки освещения.

При ремонте, осуществляемом в более полном объеме, предусматривается применение скрытого метода монтажа, регулировка освещения с помощью датчиков, установка в жилых комнатах квартиры точек подключения телефонной сети и антенны, устройство в кухнях и подсобных помещениях отдельных групп розеток, монтаж системы автоматического выключения освещения в подъездах, замена телефонной и антенной сети здания. Кроме того, выполняется монтаж переговорного устройства при входе, а во входных квартирных дверях —установки механических замков с запиранием изнутри.

В Финляндии при выполнении ремонта среднего уровня есть возможность монтажа дополнительных электросистем, предусматривается регулировка интенсивности освещения, при необходимости увеличивается количество розеток с таймерной регулировкой и монтируются отдельные группы розеток на балконах. В здании устанавливается система централизованного измерения и дистанционного считывания показателей потребления, переговорное устройство у входной двери в здание, электроблокировка входных дверей и система пожароизвещения.

При выполнении ремонта высокого уровня обеспечивается возможность изменения расположения осветительных приборов и бесступенчатое управление ими. Кроме того, может быть предусмотрено беспроводное управление, выбор розеток и выключателей с учетом современных дизайнерских решений, планировка системы освещения и розеток в отдельных группах. Система управления и контроля объекта недвижимости подключается к внешнему блоку контроля, а система пожароизвещения выводится на пункт дистационного наблюдения. Двери в квартиры оборудуются механической защитой от взлома, которая включает блокирующие элементы в дверных петлях и установку стальных листов и профилей для усиления конструкции стены и двери.

При ремонте системы водоснабжения и канализации необходимо предусмотреть создание системы хозяйственно-питьевого водопровода и канализации, отвечающие требованиям функциональной надежности и гигиены, а также современное оборудование, повышающее уровень комфортности проживания. Сокращение расхода тепловой энергии для нагрева воды и расходной воды позволяет уменьшить затраты на оплату за жилье и нагрузку на окружающую среду. Монтаж труб должен быть выполнен с учетом простоты их замены (открытый монтаж, защитные гильзы, люки техобслуживания) и доступа к ним без разрушения конструкций, например, с помощью групп оборудования и труб заводского изготовления (стены для монтажа оборудования и элементы для размещения вентканалов). Предусматривается увеличение площади ванных комнат и кухонь, например, с применением предварительно изготовленных блоков ванных помещений с расположенным в них технологическим оборудованием, доступ к которому организован через дверцу люка техобслуживания с внешней стороны квартиры.

Е.З. Результаты мероприятий по энергосбережению

Герметизация окон и швов между стеновыми панелями является весьма эффективным энергосберегающим мероприятием, которое позволяет сократить потребление энергии на 20 %. Однако если не ограничить водопропускную способность в системе отопления, добиться существенной экономии энергии не удастся, поскольку сократившиеся потери тепла приводят только к повышению комнатной температуры.

Ремонт блока центрального теплоснабжения позволяет достичь экономии энергии в размере около 10 %. Однако ремонта одного лишь этого блока недостаточно для обеспечения комплексной работы всей системы отопления, поскольку баланс потоков в однотрубной системе является неудовлетворительным и на практике довольно сложно осуществить балансировку существующих сетей.

Если выполнить дополнительно также ремонт трубопроводов, то вся система будет работать экономично и обеспечит возможность регулировки отопления в разных комнатах в зависимости от необходимости. За счет этого мероприятия можно достичь экономии энергии в размере около 15 % по сравнению первоначальными показателями. При комплексном ремонте всей системы отопления общая экономия энергии составляет примерно 25 %.

Монтаж дополнительной изоляции наружных стен и кровли позволяет достичь экономии энергии в размере около 10 % по сравнению с первоначальными показателями. Дополнительная изоляция и герметизация дают общую экономию в размере примерно 30 %. Ремонт окон повышает общую экономию примерно до 35 %.

Одновременное выполнение ремонта фасадной оболочки, окон, системы горячей расходной воды и отопления позволяет достичь экономии энергии в размере около 65 % по сравнению с исходными показателями. Если в системе вентиляции предусмотреть рекупер