Порядок взаимодействия населения с органами управления в процессе реализации программ капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда

Социальная ориентация регулирования ремонтно-реконструктивных работ при реализации Программы должна являться приоритетной. При формировании обоснованной ремонтной политики должны согласовываться и учитываться интересы ремонтно-реконструктивного процесса и, в первую очередь, населения в лице отдельных собственников жилых помещений, нанимателей и арендаторов жилья. Опыт многих зарубежных стран также подтверждает целесообразность постоянного взаимодействия власти с жителями капитально ремонтируемых или реконструируемых домов.

При поддержке муниципалитетов проводится необходимая работа с населением. Проводится изучение состава жилищного фонда, учета свободных, освобождаемых и обмениваемых квартир, выявляются пожелания жильцов о характере предполагаемых работ, обсуждаются графики проведения ремонтно-реконструктивных работ.

В Англии в 1974 г. необходимость участия жителей при реконструкции жилых домов была закреплена законодательно. Аналогичные законы были приняты в Германии и Дании.

В Швеции варианты реализации права жителей на участие в модернизациии и реконструкции своих домов включают получение информации по вопросам модернизации их жилищ, обсуждение этих вопросов с архитекторами и проектировщиками, принятие решений самими жильцами в предполагаемом улучшении своего жилья. Интересен опыт Франции, где по государственной программе в плановом порядке по единой методике капитальный ремонт, модернизация и реконструкция жилищного фонда проводится в соответствии с пожеланиями и платежами жителей, все виды обновления зданий (вт.ч. с утеплением наружных стен, замены старых или устройства снаружи на старых панелях утепляющего слоя), как правило, осуществляется без выселения жильцов, с максимальным соблюдением их бытовых удобств, иногда в ущерб ремонтно-строительным технологиям. При этом оплата всех видов обновления жилья проводится с учетом интересов как жильцов, так и муниципалитетов по 50 % стоимости ремонтных работ каждой стороной.



Создание эффективных механизмов согласования с жителями вопросов переселения при проведении комплексной реконструкции сложившейся застройки

Разработка проекта сетевой модели определяющей порядок включения жителей реконструируемых кварталов в процесс подготовки и согласования градостроительной предпректной документации, н процедуры развития форм самоорганизации населения дл участия их в реализации программы на различных этапах процесса реконструкции кварталов: -градостроительном (оценка потребности, планирование, мониторинг)

-инвестиционно-строительном; -эксплуатационном (управлении территорий)

Разработка проекта правового акта Правительства Москвы, обеспечивающего:

- мобилизацию и накопление товариществами собственников жилья финансовых средств на проведение капитального ремонта и модернизацию объектов кондоминиум;

- образование товариществами или городскими структурами специальных фондов, а также привлечение Финнсовых институтов, готовых инвестировать средства в канительный ремонт н реконструкцию объектов кондомнниума;

- осуществление участия города и других собственников в финансировании работа пропорционально должен их имущества в кондоминиуме

Повышение заинтересованности инвесторов и последующей эксплуатации жилого фонда реорганизуемых территорий сложившейся застройки

Подготовка предложений по организации общественных разработок и реализации новых форм н способов эксплуатации н благоустройства жилого и нежилого фондов н дворовых территории для снижения расходов ресурсов н затрат по оплате жилья; создание новых рабочих мест; создания механизма повышения заинтересованности жителей в развитии территории, повышения комфортности, безопасности, чистоты и красоты жилой среды

Создание условий повышения эффективности деятельности собственника и управляющего жильем, в т.ч, в сфере развития социальной инженерной инфраструктуры территорий сложившейся застройки

Подготовка предложений по обеспечению разграничений функций собственника жилищного фонда н функций профессионального управления и обслуживания в сфере управления жилищным фондом

Подготовка предложений по осуществлению перехода к реальным договорным отношениям между всеми участниками рынка услуг по управлению жилищным фондом и его обслуживанию

Программы реконструкции жилищного фонда разрабатываются государственными органами в зависимости от следующих факторов:

— муниципальная стратегия в области территориального развития, специальной стабильности и рынка недвижимости,

— наличия у муниципалитетов финансовых средств;

— инициатива домовладельцев в сфере реконструкции и ремонта , принадлежащего им жилищного фонда;

— уровень социальной защищенности семей с низкими доходами и их обеспеченности жильем;

— рентабельность вкладываемых в реконструкцию инвестиций.

Многие из этих факторов учитываются при решении проблем воспроизводства жилищного фонда не только во Франции, но и практически во всех странах Западной Европы. При этом в некоторых из них делается упор на социальную сторону проблемы при стремлении обеспечить оптимальное сочетание обновления недвижимости с сохранением прежних социальных функций жилья в разрушающихся городских районах.

При организации работ по обновлению жилищ фирма-победитель конкурса на модернизацию здания, составляет тщательный, согласованный с жильцами порядок проведения работ по модернизации инженерных сетей и оборудованию индивидуальных ЦТП в подвалах домов

Перед началом работ на собраниях жильцов дома или микрорайона рассматривается программа реконструкции, которая оформляется законодательно от лица владельцев жилья и арендаторов.

В программу включаются проектные решения, схемы финансирования, сметы затрат по видам работ, графики их выполнения, расчеты квартирной платы после реконструкции с учетом механизмов возврата кредитных ресурсов и корпоративных затрат.

В Германии, например, общество квартиросъемщиков предоставляет компенсацию жильцам за неудобства проживания в другом месте в случае временного отселения на период ремонтных работ на основании договора «о терпении».

Таким образом, зарубежный опыт свидетельствует о приоритетности социальной ориентации регулирования ремонтно-реконструктивных работ.

Регулирование взаимодействия органов власти с населением в г. Москве в области воспроизводства жилищного фонда базируется на федеральном законодательстве и Законах г Москвы: об основах жилищной политики, участии граждан в градостроительной деятельности, о гарантиях лицам, освобождающим жилые помещения и т.д.

В структуре Департамента жилищной политики и жилищного фонда функционируют на окружном уровне Управления муниципального жилья, которые ведут информационную работу среди жителей по разъяснению направлений, связанных со сносом или реконструкцией домов.

В каждом муниципальном районе имеются дирекции единого заказчика, которые ведут работу с населением при организации капитального ремонта. Вместе с тем, должна быть повышена социальная роль населения в участии при реализации Программы

Граждане и их объединения (товарищества собственников жилья, жилищные и жилищностроительные кооперативы, иные объединения, создаваемые при переселении) имеют право участия в реализации Программы в том числе:

• получать полную информацию по всем вопросам, касающимся выполнения правового акта города Москвы, определившего необходимость сноса, реконструкции или капитального ремонта жилого дома и освобождения жилых помещений в нем (часть вторая настоящей статьи), в том числе получать от лица, осуществляющего переселение, Решение, текст настоящего Закона, другие нормативные акты, касающиеся прав и обязанностей граждан при переселении, образцы договоров, информацию о возможных местах расположения жилых помещений, предоставляемых для переселения;

• направлять своего представителя в состав общественной жилищной комиссии района, административного округа, на территории которого осуществляется переселение при рассмотрении вопросов, касающихся переселения граждан.

При письменном отказе частных собственников жилых помещений, составляющих более половины жилого дома ТСЖ, ЖСК или ЖК от переселения с обязательством провести необходимые ремонтные работы, организация, осуществляющая переселение, выходит с инициативой об отмене Решения и иных правовых актов о сносе, капитальном ремонте, реконструкции жилого дома.

При реализации Программы следует предусматривать возможные варианты гарантий права жителей на участие в капитальном ремонте и реконструкции жилья: получение информации по вопросам модернизации жилья, обсуждениес проектировщиками при планировании капитального ремонта проектов переустройства квартир, решение самих жителей, особенно собственников, каким должно быть их жилище с учетом всех пожеланий, максимальное соблюдение бытовых условий жильцов при проведении ремонта без отселения.

Организация, выигравшая конкурс на проведение ремонтно-реконструктивных работ, должна составить тщательный, согласованный с жильцами график организации работ по обновлению дома, в т.ч. по замене внутренних инженерных разводов и сантехнического оборудования, внутреннему переустройству квартир и т.д. При этом может быть предусмотрено временное переселение жильцов по их желанию.

В связи с повышением критериев качества жилья должны активно изучаться требования различных категорий населения к удобству и качеству жизни на основе регулярного опроса жителей в домах, потенциально предполагаемых к проведению ремонта или реконструкции.

Следует перед принятием управленческих решений о видах ремонта (реконструкции) проводить и учитывать результаты систематических выборочных обследовании, в ходе которых анализируется баланс спроса и предложения, проводится обследование качества жилья и требований жителей к улучшению жилищных стандартов проживания. Система изучения мнения, оценок и мотиваций жителей позволяет оценивать состояние жилищного фонда и потребности в ремонте и реконструкции жилья.

В процессе реализации Программы должны обеспечиваться следующие принципы и гарантии прав жителей при капитальном ремонте или реконструкции жилых домов.

Переселение собственников и жилых домов (в том числе жилых домов жилищностроительных кооперативов), жилых помещений, подлежащих освобождению, осуществляется путем заключения договора между лицом, являющимся собственником освобождающегося жилого дома, жилого помещения, и лицом, осуществляющим переселение.

Договор между собственником и лицом, осуществляющим переселение, должен предусматривать предоставление собственнику возмещения (компенсации) в виде другого равноценного (по жилой площади, степени благоустройства, количеству комнат) жилого помещения в соответствии с федеральным жилищным законодательством.

Собственники при переселении из жилых помещений, подлежащих освобождению, вправе приобрести в собственность жилое помещение большего размера ( при наличии его у отселяющего лица).

В случае приобретения гражданами жилого помещения большего размера (дополнительная комната) доплата осуществляется в порядке, определенном Правительством Москвы.

При длительном оформлении договора, определяющего переход прав собственности, с собственником может быть заключен договор краткосрочного найма с регистрацией по месту жительства на предоставляемое помещение.

Переселение нанимателей, занимающих жилые помещения по договору социального найма либо найма, осуществляется в соответствии с федеральным жилищным законодательством