Обеспечение выполнения программы капитального ремонта, модернизации и реновации зданий

Необходимость комплексного охвата всего спектра задач, решаемых в рамках выполнения Генерального плана развития Москвы в современный период, требует оценки состояния проблемы капитального ремонта жилищного фонда, обеспечения темпов и пропорций ликвидации недоремонта и наилучшей траектории выхода к состоянию нормального воспроизводства жилья.

Капитальный ремонт, реконструкция и обновление жилищного фонда способствует решению жилищной проблемы и повышению сохранности жилья.

В настоящее время жилищный фонд составляет 39,4 тыс. жилых домов с общей площадью 196181,7 тыс. м2. Техническое состояние характеризуется следующими данными:

• в хорошем и удовлетворительном состоянии (0—40 % физический износ) соответственно находятся (по количеству строений и объему общей площади) 60 % и 83 % от их общего числа и площади,

• в неудовлетворительном состоянии (износ от 41 % до 60 %) — 27,8 % и 14,8 %,

• в ветхом — (61 % и более) — 11,5 % и 1,3 %.

Качественные и количественные характеристики жилищного фонда определяются особенностями различных форм собственности, периодами постройки жилых домов, конструктивными схемами и планировочными параметрами, капитальностью, социальнодемографическими характкристиками проживающих, условиями эксплуатации, уровнем благоустройства, территориальным расположением.

Поскольку капитальный ремонт является формой частичного восстановления основных фондов, естественно рассматривать его как составной элемент единого процесса воспроизводства. При этом совместное планирование ремонта и нового строительства жилых зданий должно иметь место как при простом, так и при расширенном воспроизводстве жилого фонда.

Взаимосвязь капитального ремонта и нового строительства как различных аспектов единого процесса воспроизводства жилой застройки проявляется в зависимости объема нового строительства от сохранения старого фонда путем осуществления капитального ремонта. Поскольку задачей воспроизводства является сохранение основных фондов, не конкретных физических единиц, а общего количества, то. с точки зрения этой задачи, безразлично, сохранять ли путем ремонтов существующий фонд или сносить его и строить новый равной жилой площади.

Другим важным аспектом планирования капитального ремонта, рассматриваемого как элемент единого длительного процесса воспроизводства основных фондов, является влияние принимаемых для ближайшего периода плановых решений на последующий график воспроизводства. Так, выборочный ремонт в плановом году вызывает необходимость повторного ремонта жилого дома через 5—10 лет, в то время как производство комплексного ремонта позволило бы в течение нескольких десятилетий не проводить капитального ремонта данного здания.

Очевидно, что как суммарные затраты на воспроизводство, так и их распределение во времени в этих случаях могут быть различными. В связи с этим плановые решения для ближайшего периода должны приниматься с учетом экономических последствий этих решений в некоторой перспективе. В противном случае экономия на ближайших затратах может привести к существенному перерасходу в будущем, перекрывающему достигнутую на первых порах экономию даже с учетом обесценения предстоящих затрат под влиянием фактора времени.

Для улучшения состояния жилищного фонда и повышения его благоустройства городскими властями ежегодно выделяются средства на капитальный ремонт.

Вместе с тем объемы капитального ремонта недостаточны, существенно отстают от потребностей, в результате чего нарастают износовые явления, снижается ликвидная стоимость недвижимости. Объемы проведения капитального ремонта во много раз отстают от ввода жилья в строй.

Отметим, что в настоящее время у 18 % жилых домов многие конструктивными элементы требуют ремонта или замены, 6 % жилых домов — ветхие строения, износ конструкций которых превышает 61 % и они должны подлежать сносу или реконструкции по инвестиционным программам. Недофинансирование и недоремонт жилищного фонда негативно влияет на его техническое состояние. Продолжается процесс снижения доли зданий, находящихся в хорошем состоянии и увеличивается доля домов в неудовлетворительном состоянии.

Недостаточность соответствующих методических подходов к обоснованию стратегии ремонтно-конструктивных мероприятий затрудняет комплексную реализацию программ обновления сложившейся застройки.

Отсутствие увязки взаимодополняемости реализуемых программ реконструкции и сноса с программой капитального ремонта снижают эффективность использования финансовых ресурсов и комплексность проведения работ.

Важнейшим фактором, осложняющим процессы комплексного капитального ремонта, реконструкции и сноса жилых домов, выступает неурегулированность правоотношений в жилищной сфере, экономическая несостоятельность собственников квартир принять расходы за капитальный ремонт, несоответствие некоторых норм законодательства Москвы — федеральным указам и постановлениям (например, включение составляющей на капитальный ремонт в платежи за жилищные услуги).

Требуется совершенствование нормативно-методической базы по организации и проведению ремонта и реконструкции, ее адаптации к новой концепции ремонтнореконструктивных мероприятий в условиях рынка жилья.

Недостаточно отработаны индустриальные технологии выборочного капитального ремонта, надстройки без отселения жителей, различные планировочные схемы улучшения потребительских характеристик домов, методов повышения энергоэффективности существующей застройки.

В условиях различных форм собственности на жилье система финансирования капитального ремонта осталась прежней — за счет средств городского бюджета

Финансирование капитального ремонта не было включено в сферу инвестиционной городской политики, что не позволило обеспечить привлечение внебюджетных источников финансирования.

Принятая Правительством Москвы Программа капитального ремонта жилых домов недостаточно подкреплена требуемыми финансовыми ресурсами из внебюджетных источников финансирования. В этих условиях целесообразно разработать схемы финансовых потоков на проведение капитального ремонта жилых домов, расположенных в районах реконструкции или строительства жилья, за счет инвестиционных контрактов.

Исходя из вышесказанного, следует отметить, что, в целях повышения эффективности реализации программы капитального ремонта в рамках Генерального плана развития Москвы, основные пути ее исполнения должны базироваться на:

— обосновании перечня организационно-правовых, финансово-экономических и социальных механизмов обеспечения сбалансированного проведения капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации районов сложившейся застройки;

— обосновании состава работ по разработке первоочередных кварталов, подлежащих обновлению для отработки эффективных объемно-планировочных, технико-экономических энергоэффективных и социальных проектов с учетом возможности проведения работ без отселения жителей;

— разработке научно-технического и проектного обеспечения, включающего комплекс мер по инженерно-техническим и строительно-технологическим направлениям, новым эффективным проектным решениям, обеспечению нормативных требований к реорганизации сложившейся жилой застройки, по развитию научной реставрации и реконструкции застройки, обладающей историко-культурной ценностью, реорганизации жилой застройки, капитальному ремонту, модернизации и реконструкции жилищного фонда;

— программном прогнозе основных показателей капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда и градостроительных образований на период до 2010 г. с разбивкой по годам и административным округам г. Москвы.