Методы расчета эффективности объекта недвижимости в течение срока его службы

А. Дисконтирование

Методы расчетов эффективности объектов недвижимости всегда направлены в будущее. Расчет выполняется для определенного контрольного периода с учетом образующихся в этот период расходов и доходов. Доходы и расходы, возникающие в разные моменты времени, как таковые не подходят для прямого сравнения между собой.

Платеж, получаемый в настоящий момент, является гораздо более ценным для его получателя по сравнению с платежом, который он получит только по прошествии нескольких лет, даже если реальный объем этих платежей является одинаковым. Платеж, получаемый по прошествии нескольких лет, можно сравнить с платежом, получаемым в настоящий момент, путем дисконтирования (рис. 5.2).

Расчет дисконтирующего множителя (disi) выполняется по формуле 5.1 (см. также рис. 5.3)


Пример 5.1

Стоимость дисконтированного платежа уменьшается одновременно с увеличением реальной процентной ставки, которая установлена на капитал. Например, если выполняемый по прошествии 10 лет платеж в сумме 100 евро дисконтируется к настоящему времени, а реальная процентная ставка установлена в размере 3 %, дисконтная стоимость составит 74 евро. Однако если реальная процентная ставка составляет 6 %, дисконтная стоимость составит лишь 56 евро. Если платеж в сумме 100 евро будет выполнен через пять лет, а процентная ставка установлена в размере 3 %, дисконтная стоимость окажется 86 евро. Чем раньше совершается платеж, тем больше увеличивается дисконтный множитель.


В качестве базовых инструментов для расчета эффективности объектов недвижимости применяются традиционные методы инвестиционных расчетов. Эти методы позволяют получить данные о результатах инвестиций в будущем, что необходимо для принятия решений по инвестиционным проектам. Для того, чтобы принять инвестиционное решение, можно выполнить сравнительный анализ рентабельности одной инвестиции при ее выполнении и невыполнении или нескольких инвестиций между собой.

Б. Метод приведения к текущей стоимости (метод актуализации)

Текущая стоимость инвестиции показывает объем чистого дохода от нее после вычета из суммы доходов суммы инвестиционных затрат и ежегодных расходов. Перед выполнением расчета доходы и ежегодные расходы дисконтируются к моменту оценки (рис. 5.4).


В. Метод аннуитетов

Аннуитет инвестиции показывает ежегодный объем чистого дохода от нее после вычета из суммы ежегодных доходов суммы общих ежегодных затрат и ежегодных инвестиционных затрат. Аннуитет инвестиции можно получить путем распределения инвестиционных затрат равномерно по годам выбранного периода с учетом процентной ставки (рис. 5.5).


Г. Выбор периода расчета

Какова правильная продолжительность срока эксплуатации при расчете затрат? Следует ли при расчете за срок эксплуатации здания принимать 200 или 20 лет? Для экономического расчета не рекомендуется устанавливать слишком длительный срок эксплуатации, поскольку неизвестно, какая ситуация и условия будут превалировать, например, по прошествии 100 лет. Нам неизвестно также, на основании каких критериев будут тогда приниматься решения и кто их будет принимать.

В экономических расчетах в качестве периода расчета целесообразно установить т.н. экономически обоснованный срок службы. Экономически обоснованный срок службы зданий представляет собой период от момента завершения строительства до первой реконструкции или период между двумя последовательными реконструкциями (рис. 5.1). Экономически обоснованный срок содержания жилых домов с обшивкой составляет 30—40 лет, а офисных и коммерческих зданий — около 20 лет. Необходимость в реконструкции появляется обычно в результате хронологического и технического устаревания здания, в особенности это касается внутренних конструкций и инженерно-технических систем.

Д. Расчетная процентная ставка

Расчетная процентная ставка, используемая в расчетах эффективности объектов недвижимости, может рассматриваться с точки зрения двух критериев: критерия доходов и критерия затрат.

Критерий доходов означает, что капиталовложения могут быть направлены на альтернативные объекты. Тот, кто нуждается в помещениях, может работать в арендуемых помещениях, а свой капитал вложить совершенно в другой объект. Альтернативно он может быть владельцем помещений, в которых работает, и в этом случае капитал привязан к ним. При сравнении альтернативных объектов капиталовложений следует учитывать колебания как рисков, так и ожидаемых доходов. Традиционно считается, что недвижимость как объект инвестиций мало подвержена рискам, однако в последнее время многие здания, расположенные в регионах, где наблюдается активный отток населения, оказались рисковыми капиталовложениями.

Критерий затрат означает, что расчетная процентная ставка должна соответствовать минимально размеру кредитного процента плюс риски, связанные с объектом капиталовложений. В случае с недвижимостью риски формируются в зависимости от характера объекта, рыночной ситуации и способа финансирования.

Е. Пример 5.2 Расчет экономической эффективности объекта недвижимости в течение срока его службы

Затраты на ремонт многоэтажного дома оцениваются в 3,2 млн евро, а объем ежегодных расходов на его содержание по оценке на момент расчета составляет в среднем 100 000 евро, учитывая уровень цен на момент расчета. Ежегодная арендная плата составляет 90 000 евро. Объект недвижимости не имеет других кредитов которые был им бы взяты ранее. Площадь квартир составляет 2 612 м2. Расчет ежемесячной арендной платы осуществляется таким образом, чтобы получить 5-процентный реальный доход на вложенный капитал. В качестве контрольного периода выбирается 40 лет.

Решение:

Инвестиция является рентабельной, если аннуитет арендных доходов превышает аннуитет затрат:


Чтобы инвестиция была экономически рентабельной, арендная ставка должна составлять минимально 11,66 за 1 м2 жилой площади в месяц.