ХАРАКТЕРИСТИКА СПОСОБОВ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ. АРХИТЕКТУРНЫЕ ПРИЕМЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ. Концепция реконструкции жилой застройки

Концепция реконструкции жилой застройки для различных периодов и для разных зданий является дифференцированной. При этом в основе подхода к реконструкции должно быть заложено не отдельное здание, а их комплекс: группа зданий, квартал, микрорайон. Это позволяет осуществлять комплексную оценку градостроительной задачи и принимать рациональные решения, отвечающие современным требованиям и обеспечивающие связь различных архитектурных эпох.

В градостроительной практике 1960—70-х годов реконструкция в СССР означала снос и мену существующей застройки новой. Во Франции в это же время сносили высотные бетонные жилые дома индустриальной постройки путем взрыва и постройкой взамен новых.

Спустя десять лет немцы начали брать пример с французов, но, быстро сделав экономические, пришли к выводу, что снос жилых зданий и замена их новыми это дороже, чем их реконструкция и нашли удачный способ реконструкции и термин — «бережное обновление».

В СССР, начиная с середины 1970-х годов, начали сказываться отрицательные результаты с-тошного сноса малоэтажной застройки под многоэтажное строительство.

Реконструкция зданий, групп или кварталов городской застройки в условиях их неоднородности Doobe жилого фонда в индустриальных домах первого поколения связано с определением объемов взамен сносимой. Полная, единовременная замена сложившейся застройки ведет к преемственности, нарушению механизма адаптации населения, что неприемлемо в условиях совершенствования застройки. В этой ситуации рекомендуется придерживаться следующих объемов единовременного заменяемого фонда. Для кварталов, имеющих 70—100 % жилого магистриатьного фонда не более 30 %; 35...65 % — 50 %; 15...45 % — 70 %.

Проектирование реконструкции городской застройки ведется в пять последовательных этапов:

— генеральный план реконструкции города:

— проект реконструкции жилого района;

— проект реконструкции и благоустройства межмагистральных территорий;

— проект реконструкции жилой группы:

— проект реконструкции отдельных зданий.

При этом все города России, отличаясь друг от друга, имеют разнохарактерную застройку. но в них при реконструкции выделяют три основные зоны:

— зона консервации — историческое ядро; требует максимального сохранения;

— зона регулирования — сложившаяся жилая среда, требующая обновления и реконструкции (повышения комфортности проживания);

— зона преобразования — наиболее удалена от исторического центра, требует сноса ветхих строений, переоборудования и новой застройки.

Все способы и виды реконструкции жилой застройки и зданий обобщены в таблице 2.1. Эти способы применяются в различных странах мира, но акценты и подходы везде разные в силу различных причин: политических, демографических, социальных, экономических, временных и т.д.

Реконструкция жилой застройки с сохранением функции является основной в тех странах и городах, где ощущается острый дефицит в жилой площади. И наоборот, чтобы вывести здание из жилого фонда в нежилой надо иметь объективные причины, например: непригодность малоэтажного здания в качестве жилого из-за недостаточной инсоляции; расположение жилья рядом с вредными предприятиями; последствия чрезвычайных ситуаций и т.д. и т.п.

Вопросам реставрации и консервации памятников в разные временные эпохи уделяли различное внимание. Так, в середине XX века много памятников (здесь идет речь о жилых строениях) были разрушены и в ходе войны, и в ходе не совсем продуманных действий властей. В настоящее время сохранению памятников истории и культуры придается постоянное внимание. По художественно-историческому значению памятники подразделяют на объекты государственного и местного значения, от чего зависят степень внимания к ним и размеры средств, отпускаемые для охраны, реставрации и консервации.

Санацией целых участков и территорий города в России занимаются с недавних времен. На примере г. Москвы, самого большого города и столицы России, можно увидеть, как это делается на практике. Здесь как раз мнение властей и населения города совпадает. Цель одна — как можно больше вывести из городской черты промышленных и вредных предприятий.

Распространенными способами, которыми сейчас широко пользуются в г. Москве, являются разуплотнение и уплотнение застройки.

В центре города, где возможны надстройки и имеется плотная застройка, пересмотрели нормы по инсоляции. Так в качестве предела допустимой инсоляции приняли 2 часа в период на 22 марта и 22 сентября.

Надстройки ведут от одного этажа (чаще мансардного) до 3—4 этажей. При комплексной реконструкции и новом строительстве под зданиями устраивают автомобильные гаражи (в первую очередь), складские и хозяйственные помещения, магазины, спортивные залы и сооружения другого назначения.

Внешнему улучшению вида зданий и благоустройству в последнее время в г. Москве придается большое внимание. Вышел ряд постановлений правительства Москвы с программами по улучшению дворовых территорий и подъездов зданий. Много сделано по улучшению внешнего вида зданий, особенно в центральной части города.

В связи со строительством третьего транспортного кольца и сооружением туннеля в Лефортово в г. Москве вспомнили о передвижке зданий, которой много занимались в 30-е годы XX столетия.

Ремонты отнесены к категории реконструкции, так как, например, капитальный ремонт с перепланировкой (КРПП) предполагает не только перепланировку, но и замену в старых зданиях деревянных и смешанных (металлических и деревянных) перекрытий на железобетонные, что соответствует определению реконструкции — изменению инженерно- технических решений в здании.

Прежде чем приступить к выбору способа реконструкции, надо изучить факторы, влияющие на принятие решения.


Современный этап развития градостроительства характеризуется возрастающими темпами реконструкции исторически сложившихся районов городов. Главной причиной, стимулирующей рост объемов реконструкции, является то, что многие крупные города к настоящему времени исчерпали внутренние территориальные ресурсы и испытывают острый дефицит в площадях, пригодных для освоения под массовую застройку без осуществления сложных и дорогостоящих мероприятий по инженерной подготовки территорий. Расчеты показывают, что в послевоенные десятилетия (с 1945 по 1980-е годы) городские территории крупных городов выросли почти в 10 раз. При этом темпы роста городов в среднем в 2—2,5 раза превышали рост численности населения, что свидетельствует о преимущественно экстенсивном характере освоения земель. В этих условиях возникает потребность в интенсификации градостроительного освоения территорий, в т.ч. за счет повышения эффективности использования ранее освоенных земель в пределах существующих границ поселений.

Актуальность комплексной реконструкции сложившихся городских районов обусловлена рядом социальных, градостроительных и экономических факторов. Социальные факторы связаны с низким качеством и потенциальной аварийностью жилья, высокими эксплуатационными затратами на его содержание, накопленным недоремонтом. Градостроительные — с низкой интенсивностью использования земли при наличии растущего дефицита территории для размещения строительства. Экономические — с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и ветхого жилья при низкой его рыночной стоимости, со снижением объемов дотационного содержания жилья.

В настоящее время на решение проблем реконструкции направлен ряд федеральных и территориальных целевых программ, таких, как «Жилище», «Сохранение и развитие архитектуры исторических городов», «Программа комплексной реконструкции, модернизации и благоустройства жилых районов Москвы» и пр.

В целом, комплексная реконструкция, модернизация и благоустройство жилых районов направлены на переход от территориального роста городов к качественному преобразованию сложившейся застройки, требующей сбалансированного решения градостроительных и жилищно-коммунальных проблем.

Районы исторически сложившейся жилой застройки занимают значительную часть селитебных территорий в городах. Можно выделить следующие основные классификационные признаки районов реконструкции, важные для целесообразной организации реконструктивных мероприятий: время возникновения, размещение в плане города, функциональное назначение, историко-культурная ценность планировки и застройки, особенности пространственно-планировочной структуры и демографическая ситуация.

Исходя из времени возникновения можно выделить районы следующих типов:

— районы, сложившиеся в XV—XIX вв. в центральных частях ряда исторических городов (Смоленск, Ярославль, Владимир, Воронеж и многие другие). Эти районы, как правило, занимают небольшие по площади территории, характеризуются квартальной застройкой высокой интенсивности, преимушественно свободной планировкой и отсутствием крупных озелененных открытых пространств;

— районы, сложившиеся в XIX — нач. XX в. Характеризуются квартальной застройкой, но формируют более крупные жилые массивы, имеют в основном регулярную планировочную структуру и систему исторически сложившихся рекреационных пространств: городских садов, парков, скверов, бульваров;

— жилые районы, сложившиеся на окраинах городов в период 1930—41 гг. Они также характеризуются квартальной застройкой, но в пределах кварталов нет членения на обособленные домовладения, как в первом и втором типах;

— районы послевоенной квартальной застройки (1946—1960-е гг.), сложившиеся на основе типового проектирования и начального этапа послевоенной индустриализации;

— районы жилой застройки 1970-х годов, застроенные 5—9-этажными домами первых массовых серий.

Кроме того, в отдельные типологические группы могут быть выделены районы малоэтажной усадебной застройки, сформировавшиеся в XIX — нач. XX в. и середине XX века — в довоенный и послевоенный период. Занимая значительные территории городов (от 40 до 60 сс), эти районы, домовладения в которых находятся в частной собственности, в последнее десятилетие начали активно и преимущественно стихийно застраиваться, в т.ч. жилыми домами повышенной этажности, что требует особого подхода к вопросам их комплексной реконструкции.

Важным классификационным признаком районов реконструкции является их размещение в плане города. Как правило, выделяются три основных группы районов: центральные, периферийные и расположенные в средней части города. Здесь же необходимо учитывать и расположение района вблизи транспортных магистралей и дорог.

Наиболее разветвленной является классификация районов по пространственно-планировочным признакам застройки: этажности (малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная), плотности (экстенсивная, высокоплотная), капитальности (аварийная, ветхая, пригодная и т л.). характеру планировочной организации и уровню благоустройства.

Так, по характеру планировочной организации можно выделить:

— районы, неоднородные по своей планировочной структуре, в состав которой входят кварталы, микрорайоны, примагистралъные территории;

— районы, однородные по своей структуре, состоящие из кварталов или микрорайонов;

— районы с выделенной структурой, чаще всего малые по величине и состоящие из отдельных жилых групп и территорий общественного назначения.

Важное значение в типологии районов реконструкции занимает их классификация по социально-демографическим признакам. Здесь можно выделить три типа района: с преимущественным населением людей старшего поколения; районы с преобладанием людей среднего и молодого возраста и районы со смешанным демографическим составом. Критерием эалостроительной оценки районов также является соотношение «дневного» и постоянного нааселения. Так, центральные районы городов, в которых сосредоточено большое количество мест приложения труда, торгово-бытовых и культурно-зрелищных учреждений, обычно характеризуются преобладанием «дневного» населения над численностью постоянно проживающих здесь горожан. Иное соотношение наблюдается в периферийных района, так называемых «спальных», где преобладает постоянное население. Для решения практических тросов, связанных с формированием комфортной среды обитания человека, необходимо определение районов — мест притяжения жителей, туристов. Это, например, зона ядра обшегородского центра, крупные торговые комплексы, зрелищные и спортивные учреждения и объекты туристического показа, расположенные как в центральной части города, так и на периферии.

Немаловажное значение имеют ландшафтные условия той или иной городской территории форма и уклон рельефа, глубина залегания грунтовых вод, наличие подземных выработок и т.д. Учет этих условий позволяет определить максимально возможную плотность застройки, целесообразность использования подземного пространства, а также создавать наиболее выразительные архитектурно-ландшафтные композиции при реконструкции городских территорий.

Одним из главных вопросов обеспечения экономической эффективности реконструкции жилой застройки городов на современном этапе являются комплексность ее проведения и определение источников финансирования реконструктивных работ.

Новые социально-экономические условия градостроительства в связи с отсутствием государственных средств требуют иных подходов к реконструкции жилых территорий. Комплексный подход к экономическому обоснованию методов реконструкции делает необходимым выбор источников инвестиций в комплексную реконструкцию жилой территории. В этой связи экономическое обоснование инвестиций актуально как для инвестора и заказчика в лице муниципалитета, так и для владельцев жилого фонда.

Комплексная реконструкция и модернизация территории жилой застройки городов имеет две принципиальных градостроительных особенности:

1. Она осуществляется без изменения показателей использования территории или увеличения жилого фонда реконструируемой территории;

2. Она проводится с повышением эффективности использования территории города за счет реконструкции и модернизации существующего жилого фонда путем надстройки этажей, возведения жилых домов на свободной территории.

С позиции инвестора наиболее привлекательным является второй вариант, обеспечивающий получение коммерческого жилого фонда, реализация которого на рынке недвижимости может обеспечить не только полное или частичное покрытие затрат на реконструкцию, но и получение дополнительной прибыли.

Сложность инвестиционного процесса состоит в привлечении к финансированию комплексной реконструкции территории различных участников, которыми могут быть муниципалитет, коммерческие банки, строительные фирмы, девелоперские компании, управляющие жилищные организации, владельцы жилого фонда и другие структуры, заинтересованные в получении инвестиционного результата.

Заказчик в лице муниципалитета, ответственный за проведение социальной политики в области жилищного строительства и комплексной реконструкции территории города, заинтересован в привлечении финансовых средств различных инвесторов, поскольку может переложить на них часть затрат, а в некоторых случаях — реконструкцию целиком.

Эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер и включает несколько составляющих и, в частности, — экономическую, которая определяется суммированием эффектов, получаемых инвестором, заказчиком в лине города и владельцами реконструируемого жилого фонда.

Несомненно, инвестор, вкладывающий свои средства в комплексную реконструкцию жилой застройки, подвержен риску. Он должен быть уверен в возврате вложенных средств. При этом, в отличие от капитальных вложений в производственное строительство или другую сферу, где возврат средств предусмотрен в период окупаемости капитальных вложений за счет выпуска и продажи продукции или услуг, при инвестициях в реконструкцию жилой застройки возврат средств происходит от продажи коммерческого жилья на рынке недвижимости. При реконструкции инвестор полностью или частично возвращает вложенные средства в результате реализации коммерческого жилья, являющегося приростом жилого фонда от реконструкции, или других помещений реконструируемых зданий, например, первых этажей, переоборудованных под объекты культурно-бытового обслуживания. Экономический эффект инвестора определяется как разность между выручкой от реализации коммерческого жилья или других помещений, получаемых в результате реконструкции, и затратами на комплексную реконструкцию. Затраты на комплексную реконструкцию зданий и территорий слагаются из суммы затрат на реконструкцию и капитальный ремонт существующих жилых зданий, затрат на их надстройку, вставку новых жилых блоков-секций и новое строительство на свободной территории, а также затрат на инженерное оборудование и благоустройство территории.

Экономический эффект заказчика рассматривается как социальный эффект, выражающийся в сокращении потребности в территории города и предотвращении изъятия сельскохозяйственных земель под застройку, и вытекает из увеличения плотности и объема фонда территории города за счет коммерческого жилья.

Экономическая заинтересованность владельцев жилого фонда в комплексной реконструкции территории выражается в повышении привлекательности жилой застройки за счет ее модернизации и увеличении рыночной стоимости жилья после реконструкции, что увеличивает их доходы.

В целом, на формирование градостроительных проектных предложений по планировочной организации реконструируемой территории города оказывает влияние следующий комплекс факторов:

— прогноз динамики численности населения города по проектным этапам;

— основные положения концепции развития города;

— прогноз объемов и структуры жилищного строительства;

— прогноз потребностей города в необходимости реализации различных видов строительства и хозяйственной деятельности;

— состояние жилого фонда;

— потребности населения в объектах социальной сферы;

— исторические особенности формирования градостроительной среды и планировочной структуры города;

— имеющиеся территориальные резервы и сложившаяся структура землепользования;

— выводы комплексной градостроительной оценки территории;

— инженерно-строительные, микроклиматические и ландшафтные особенности территории;

— эколого-гигиеническая ситуация;

— необходимость решения транспортных проблем (развитие транспортных связей, сооружений, реконструкции мест хранения автомобилей, создание современной инфраструктуры транспортного обслуживания, включая использование подземного пространства);

— необходимость модернизации и развития инженерных систем.

Стратегической целью реконструкции любой территории является создание совокупных материально-пространственных условий, обеспечивающих экологическую безопасность и качество жизни, сохранение культурного наследия, а также устойчивость развития экономики. При планировании реконструкции города необходимо исходить из приоритета интересов людей и долгосрочных интересов общества.

1. Согласование интересов населения, местной администрации, инвесторов и производителей строительных работ (услуг)

Статья 3 Градостроительного кодекса РФ определяет государственные, общественные и частные интересы в области градостроительной деятельности.

К государственным интересам в области градостроительной деятельности относятся интересы Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в обеспечении условий для устойчивого развития населенных пунктов, функционирования государственных систем инженерной и транспортной инфраструктур, сохранения природных ресурсов, охраны федеральных и региональных объектов историко-культурного и природного наследия, территорий традиционного проживания коренных малочисленных народов.

Интересы населения городских и сельских поселений и населенных пунктов в обеспечении благоприятных условий проживания, ограничения вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду градостроительными средствами, улучшения экологической обстановки, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур поселений и прилегающих к ним территорий и сохранения территорий объектов историко- культурного и природного наследия относятся к общественным интересам.

Частные интересы в области градостроительной деятельности — это интересы граждан и юридических лиц в связи с осуществлением градостроительной деятельности на принадлежащих им земельных участках. Эта деятельность может быть ограничена в случае, если она препятствует реализации прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Государственные, общественные и частные интересы в области градостроительной деятельности обеспечиваются посредством: выполнения требований нормативных правовых актов, государственных градостроительных нормативов и правил; реализации градостроительной и проектной документации, а также посредством осуществления контроля за их выполнением. При этом законодательство исходит из права каждого гражданина на благоприятную среду жизнедеятельности.

Статья 18 Градостроительного кодекса РФ обеспечивает права граждан, их объединений и юридических лиц на достоверную, полную и своевременную информацию о состоянии среды жизнедеятельности, ее предполагаемых изменениях (строительстве, реконструкции объектов жилищно-гражданского назначения, благоустройстве территорий, прокладке инженерных и транспортных коммуникаций) и иную информацию о градостроительной деятельности. Граждане Российской Федерации и их объединения в случаях, если градостроительная деятельность затрагивает их интересы, имеют право: требовать в административном или судебном порядке отмены решения о размещении, проектировании, строительстве, реконструкции или вводе в эксплуатацию объектов в случае нарушения законодательства Российской Федерации о градостроительстве; ограничения, приостановления или прекращения деятельности предприятий и других объектов, эксплуатация которых осуществляется с нарушением законодательства Российской Федерации о градостроительстве; предъявлять в суд иски о возмещении вреда, причиненного здоровью и имуществу граждан, в связи с нарушением законодательства Российской Федерации о градостроительстве; требовать в порядке, предусмотренном действующим законодательством, привлечения к ответственности граждан, виновных в нарушении законодательства Российской Федерации о градостроительстве.

Региональное законодательство также предусматривает соблюдение интересов всех участников градостроительной деятельности путем общественных обсуждений, слушаний и широкого информирования населения. Например, Закон Санкт-Петербурга «О порядке участия граждан и их объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга» устанавливает единые требования к процедурам информирования о градостроительной деятельности, ее общественного обсуждения, участия граждан и их объединений в принятии градостроительных решений на территории Санкт- Петербурга на основании Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов «Об охране окружающей среды», «Об экологической экспертизе» и др. Петербургский Закон соответствует международным стандартам, которые сформулированы в конвенции «О доступе к информации, участию общественности в процессе принятия решений и доступе к правосудию по вопросам, касающимся окружающей среды», подписанной в датском городе Орхусе в июне 1998 года.

В частности, Закон Санкт-Петербурга устанавливает следующий порядок проведения шественного обсуждения, виды проектов, подлежащие обсуждению, и материалы, предоставляемые на обсуждение:

«Информирование общественности и общественные обсуждения проводятся права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности и информацию о ее состоянии».

Информирование общественности через средства массовой информации является обязательным условием принятия градостроительных решений, кроме градостроительных решений следующих видов: о реконструкции отдельных жилых и встроенных нежилых смещений, мансард, чердаков и подвалов; об индивидуальном жилищном строительстве в районах (зонах) сложившейся малоэтажной застройки; о размещении объектов малых форм, иных временных сооружений, объектов благоустройства, занимающих на земельных участках площадь менее 10 квадратных метров.

В указанных случаях организация общественных обсуждений исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга не производится, информирование заинтересованной осуществляется путем размещения информационного сообщения на досках объявлений домов, удаленных не более чем на 100 метров от объекта градостроительного решения.

Обязательное информирование общественности в процессе обсуждения градостроигльных решений включает: публикацию и распространение информационного сообщения градостроительного решения; организацию ответов на запросы граждан и их объединений, предоставление доступа к градорегулирующей и проектной документации; организацию - - ставок (экспозиций) градорегулирующей документации, проектных предложений.

Информационное сообщение о проекте градостроительного решения должно содержать: наименование и местоположение объекта градостроительной деятельности (объекта недвижимости). функциональное назначение указанного объекта в настоящее время; функциональное значение объекта градостроительной деятельности (объекта недвижимости) после осуществления градостроительной деятельности, иные основные положения задания на разработку градорегулирующей (проектной) документации или сведения о намерениях по созданию (преобразованию) объектов недвижимости; сроки разработки градорегулирующей проектной документации, ориентировочные сроки реализации намерения по созданию

образованию) объектов недвижимости (инвестиционного предложения); наименование

адрес застройщика (заказчика), инвестора или его (их) представителя; наименование, телефон организаций, ответственных за разработку градорегулирующей или проектной документации; информацию о месте и времени и условиях доступа к материалам обсуждаемых проектов градостроительных решений; срок подачи запросов и предложений, который не ы • ет быть менее 30 дней со дня опубликования информационного сообщения.

На градостроительной экспозиции должны быть представлены обсуждаемая градорегулируюшая документация, проектные предложения в составе, представляемом на государственную экологическую экспертизу, а также демонстрационные и информационные материалы, содержащие достоверную информацию о состоянии среды жизнедеятельности

В составе экспонируемых материалов должны быть представлены: пояснительная записка о делях и сути рассматриваемого проекта градостроительного решения; проект застройки квартала или проект детальной планировки соответствующей территории; основные параметры (технические характеристики) объекта градостроительного решения; копии согласований разрабатываемой градорегулирующей документации, полученные в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга.

В том случае, если градостроительное решение относится к проектированию, строительству или реконструкции объекта недвижимости, должны быть представлены также: объемно-планировочные изображения, иллюстрирующие принимаемое решение в области градостроительной деятельности, — изображение фасада или (и) перспективное изображение или (и) макет объекта недвижимости; эскизный проект организации строительства.

Таким образом, Петербургский закон определяет объем прав граждан в процессе обсуждения градостроительной документации, результаты общественного обсуждения и их дальнейший учет. Согласно закону, информирование о начале обсуждения градостроительной документации производится органами исполнительной власти не менее чем за 50 дней до предоставления проекта на государственную экспертизу. На общественное обсуждение отводится не менее 30 дней, еще 20 — на оформление результатов обсуждения и внесение корректировок в проект.

Проектом нового Градостроительного кодекса Российской Федерации также предусмотрено участие общественности в подготовке проектов правовых актов территориального планирования, которое обеспечивается проведением референдумов или публичных слушаний.

Предметом публичных слушаний проектов правовых актов территориального планирования является соблюдение прав граждан, собственников, пользователей, арендаторов объектов недвижимости, а также интересов муниципальных образований. Предметом публичных слушаний проектов генеральных планов являются;

— соблюдение прав граждан, собственников, пользователей, арендаторов объектов недвижимости;

— перспективы развития и рациональная организация территории с учетом приоритетов и этапов реализации решений генерального плана.

Согласование государственных, общественных и частных интересов при осуществлении градостроительной деятельности осуществляется также путем введения правового зонирования, правил застройки и землепользования и градостроительных регламентов.

Подавляющее большинство граждан России пользуется недвижимостью. Современные механизмы защиты права пользования недвижимостью связаны с эффективным решением задач градорегулирования — одного из главных видов деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по управлению развитием территории, нацеленных на поддержание определенного качества среды жизнедеятельности.

С учетом правовых отношений недвижимость представляет собой:

— с позиций земельного права — совокупность земельных участков, каждый из которых является объектом права владения, распоряжения. Учет и оформление этих прав составляет основу возникновения и поддержания соответствующих правоотношений;

— с позиций градостроительного права — иерархически упорядоченную совокупность объектов градостроительной деятельности. Взаимосогласованное регулирование изменения состояния этих объектов — одна из главных составляющих управления развитием территории на федеральном, субъекта Российской Федерации и муниципальном уровнях.

Одним из основных административно-правовых методов регулирования освоения, обустройства и использования территории является установление и обеспечение соблюдения градостроительной регламентации. Установление градостроительной регламентации и обеспечение ее соблюдения необходимо для перехода к современным правовым механизмам регулирования использования территории, с которыми связано привлечение инвестиций в ее развитие, повышение эффективности налогообложения недвижимости и платежей за пользование инфраструктурой.

Градостроительные регламенты определяют приоритеты и ограничения разрешаемых изменений состояния и использования территории и гарантируют поддержание существующих или заданных внешних условий ее использования. Они должны быть согласованы между с бой по видам с учетом территориального уровня подчинения, т.е. образовывать единую систему. Их соблюдение должно быть осуществимо и востребовано обществом. Таковы необходимые условия эффективности управленческих воздействий, направленных на установление устойчивого баланса интересов пользователей территории.

Соответственно необходим переход от действующей системы градостроительной документации к системе, позволяющей устанавливать градостроительные регламенты и рассчитанной на формирование правовой основы реализации принятых решений. Этот переход может быть осуществлен, в частности, путем введения дополнительных документов, которые должны разрабатываться в составе или на основе традиционной градостроительной документации. Однако при этом следует помнить, что именно в градостроительной документации интегрируются материалы отраслевых проработок, обеспечивается взаимное согласование интересов смежных территорий и интересов отраслей, определяется и учитывается градостроительная ценность территорий.

Земельный и Градостроительный кодексы Российской Федерации определяют необходимость разработки и утверждения для каждого населенного пункта правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки или правовое зонирование осуществляется органами местного самоуправления, а его результаты оформляются в виде местных нормативных правовых актов соответствующе важных для устойчивого функционирования города как целостной системы; одновременно города, поселения. Эти акты имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу, административными органами надзора и контроля, влальцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, подрядчиками. Правила являются снованием для разрешения споров в судебном порядке.

Указанные нормативные правовые акты обычно содержат текстуальную и картографическую части. Текст включает юридические нормы и описание процедур, связанных с заготовкой и осуществлением строительных изменений объектов недвижимости. Картографическая часть обычно включает карту правового зонирования городской территории, а также описание требований и ограничений по использованию и строительному изменению недвижимости в границах выделенных территориальных зон — регламент разрешенного использования.

Правовое зонирование «работает» на рынок и в условиях рынка недвижимости, т. е. в ситуации, когда целевые установки муниципальных органов и методы реализации их планов выглядят следующим образом:

— местная власть уже не может претендовать на неограниченное владение и содержание всей недвижимости в пределах города; она должна грамотно выделить сферу своей прямой ответственности, ограничив ее минимально необходимым набором объектов, жизненно ограничивая сферу своей прямой ответственности, город должен выработать и сохранить за собой действенные механизмы косвенного воздействия на процессы городского развития, используя инициативу и средства частных лиц; отсюда — ориентация на формирование градостроительной системы государственно-частного партнерства (ГЦП) между городскими властями и частными лицами — владельцами недвижимости и потенциальными инвесторами;

— градостроительная система (ГИП) предполагает создание местной властью благоприятных условий, которые побуждали бы частных субъектов приобретать и обустраивать недвижимость и гарантировали бы соблюдение их интересов; эти инициирующие условия должны включать три главных компонента: гарантированные долгосрочные права на землю, которые могут быть обеспечены кредитами; информацию относительно правил разрешенного использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в масштабах всего города; эффективный механизм финансирования строительства муниципальной инженерно-технической инфраструктуры как основы для привлечения инвестиций для строительства на заранее подготовленных и переданных частным лицам землях.

По мере утверждения рыночных отношений все более возрастает необходимость именно в такой градостроительной системе партнерства, и наоборот — утверждение этой системы закладывает основы цивилизованного рынка недвижимости и инициирует его поступательное развитие.

Правовое зонирование является исходной точкой в создании такого партнерства и в равной мере необходимо двум его главным участн