Финансирование ремонта на основе банковских кредитов, предоставляемых жилищным акционерным обществам

А. Исполнительные органы и принятие решений по организации финансирования

Жилищное акционерное общество (ЖАО) принимает принципиальное решение о необходимости ремонта на собрании акционеров, которое является высшим органом для принятия решений. Перед этим правление ЖАО тщательно изучает все плюсы и минусы разных вариантов финансирования. На собрании окончательное решение принимается акционерами только в том случае, если указанные вопросы не находятся в ведении правления на основании положений законодательства или Устава общества. Обычно одна акция дает акционеру право на один голос при голосовании. Однако в Уставе общества могут содержаться положения, которые определяют иное соотношение. На собрании акционеры избирают правление ЖАО, в которое должны входить не менее трех членов при обычном составе общества. Для руководства работой правления назначается председатель. В ЖАО может также работать нанятый обществом управляющий недвижимостью, функции которого соответствуют обязанностям директора-распорядителя акционерного общества В обществах с небольшим количеством акционеров обязанности управляющего недвижимостью выполняет ответственный, избранный для этой цели из числа жильцов дома. Управляющий недвижимостью ведет бухгалтерский учет ЖАО и управляет финансами общества. Зачастую он также представляет интересы ЖАО в банковских учреждениях. На практике управляющий недвижимостью и председатель правления работают в тесном контакте. На собрании акционеров избирается также и аудитор, который в крупных ЖАО должен быть аккредитован Торговой палатой.

Правление представляет интересы ЖАО и имеет право подписи от его имени. Кроме того, правление отвечает за управление обществом и надлежащую организацию его деятельности Управляющий действует от имени общества при решении текущих дел. В Устав ЖАО можно внести положение о том, что член правления или управляющий имеют право подписи от имени общества, или указать конкретно, кому правление предоставляет это право. Право подписи от имени общества может быть ограниченным. Это означает, что уполномоченное лицо может воспользоваться данным правом лишь вместе с другим лицом. Отметка о праве подписи от имени общества вносится в Торговый регистр. До внесения такой отметки решение, принятое о праве подписи от имени общества, должно быть отражено в протоколе собрания акционеров или правления.

Собрание акционеров ЖАО принимает решение о привлечении кредита и предоставлении гарантий по нему. Собрание акционеров может наделить правление правами получения кредита и предоставления гарантий. В соответствии с новым Земельным кодексом (541/1995), заявление на получение ипотечного кредита может быть подано лишь за подписью лиц, имеющих право подписи от имени ЖАО.

Б. Сведения, запрашиваемые банком о ЖАО и о проекте ремонта

Если ЖАО, подающее заявление о привлечении кредита на ремонт, является новым клиентом банка, то на переговорах о кредитовании необходимо предъявить банку Устав общества и выписку из Торгового регистра. Банк всегда требует также предъявления справок о регистрации прав на недвижимость и связанных с нею обязанностями для того, чтобы выполнить правильную оценку залога. Кроме того, банк запрашивает самые последние данные по финансовому отчету общества и протоколы собрания акционеров и правления, в которых зафиксированы решения о привлечении кредита, оформлении закладных и предоставлении последних в качестве залога в обеспечение кредита. В этих документах должны быть досконально указаны полномочия правления ЖАО, предоставляемые ему для решения данного вопроса и право подписания документов. К заявлению на получение кредита нужно приложить также смету затрат на ремонт и график финансирования проекта.

В. Решение о финансировании и формы кредита

Чтобы принять решение о предоставлении ЖАО кредита на ремонт, банк составляет заключение о клиенте, на которое влияют такие характеристики, как экономическое положение ЖАО, предлагаемые гарантии и способность погашения кредита. Принадлежащая ЖАО недвижимость, содержание которой налажено эффективно, сохраняет свою ценность и, следовательно, является для банка приемлемым объектом вложения средств, практически не связанным с рисками. Кроме того, важную роль играет общее состояние взаимоотношений ЖАО с банком, в частности, управление платежным оборотом. После положительного решения вопроса о предоставлении кредита банк открывает на имя ЖАО счет, на который переводится сумма кредита и с которого в согласованные сроки погашается кредит и выплачиваются проценты по нему. При необходимости этот же счет может служить кредитным расчетным счетом, на который устанавливается желаемый кредитный лимит для финансирования текущих расходов ЖАО. В остальном банк принимает решения в соответствии со своими внутренними правилами кредитования. Сточки зрения финансирующего учреждения также важно, чтобы ЖАО было проинформировано о государственных дотациях на ремонт (Государственный фонд финансирования жилья, ГФФЖ), с помощью которых государство предоставляет ЖАО пособия на выплату процентов по кредитам на определенных условиях.

При изучении форм кредитования во главу угла должны быть поставлены потребности ЖАО, не забывая, однако, о динамике развития процентных ставок и возможности досрочного погашения кредита. В этом случае можно выбрать справочные процентные ставки Prime или Euribor, предлагаемые банком.

При выборе схемы погашения кредита важно составить реальный план его выплаты. Срок погашения кредита базируется на кассовом потоке ЖАО и влияет на размер платежей. ЖАО может выбрать один из четырех вариантов погашения кредита:

Аннуитет — форма кредита, при которой размер платежей меняется только в случае изменения процентной ставки. Срок погашения кредита остается неизменным

Кредит с фиксированными равновеликими платежами — форма кредита, при которой размер платежей остается неизменным в течение всего срока действия кредита, однако его сумма должна быть не менее суммы процентов. При повышении процентной ставки срок погашения кредита удлиняется и наоборот.

Кредит с равновеликими платежами — форма кредита, при которой размер погашаемой доли остается неизменным в течение всего срока действия кредита. Доля процентов уменьшается по мере уменьшения размера кредита при условии, что процентная ставка не меняется.

Единовременно выплачиваемый кредит — форма кредита, при которой основная сумма кредита не погашается в течение срока его действия, а производится только выплата процентов. В момент окончания срока кредита он должен быть выплачен единовременно и полностью. В дополнение к вышеуказанным вариантам, можно при необходимости договориться с банком также о возможности выплаты внеплановых сумм для погашения кредита или о возможности использования периодов освобождения от уплаты кредита, во время которых ЖАО имеет право производить лишь выплату процентов по кредиту. Такой порядок выплат возможен в связи с ремонтом объекта, реальный объем затрат по которому (т.е. необходимая сумма кредита) может быть окончательно определен только после завершения ремонтных работ.

Чаше всего в рамках кредитования ЖАО использует в качестве гарантии закладную на недвижимость При оценке приемлемого объема залога банк соблюдает принцип осторожности. На практике это означает, что стоимость залога всегда должна быть ниже его рыночной стоимости. Кроме того, банк выясняет вопрос об отношениях собственников объекта недвижимости и сдан ли он в аренду. В случае аренды земельного участка банк выясняет сроки действия арендного договора. Для оценки необходимо представить также следующие документы: справку о регистрации права на объект недвижимости, справку об обременениях и страховой сертификат.

Размер кредита, предоставляемого ЖАО на ремонт (маржа) согласовывается отдельно в каждом конкретном случае с учетом всей полученной информации. Цена или процент образуется из справочного процента и маржи. Помимо этого, по кредиту взимается гонорар за банковские услуги, который зависит от объема кредита. Другие возможные затраты могут возникнуть в связи с оплатой за оформление необходимых документов (справка о регистрации прав на недвижимость и справка об обременениях), оформлением закладных и внеплановых платежей, которые не предусмотрены графиком погашения кредита.

Г. Подписание долгового обязательства и получение кредита

После принятия решения о кредитовании банк открывает счет на имя ЖАО. Специально уполномоченное лицо или несколько лиц подписывают долговые обязательства по кредиту. В обеспечение кредита принимаются полученные или уже имеющиеся закладные, и сумма кредита на ремонт переводится на счет ЖАО. На основании графика погашения кредита подписывается договор о прямом взимании платежей со счета, а для упрощения деятельности управляющего по недвижимости согласовывается порядок платежных операций, который определяется в соответствии с потребностями и размером ЖАО.

Некоторые рисунки (фотографии и чертежи), приведенные в главе 5, представлены следующими организациями и лицами: