Факторы, влияющие на экономическую жизнеспособность здания

Качественные характеристики здания можно изменить путем проведения его ремонта. С помощью мероприятий по ремонту предотвращается разрушение здания, а также выполняется его модернизация и улучшения его характеристик в соответствии с потребностями пользователей. Владелец недвижимости стремится покрыть затраты на ремонт за счет увеличения арендных платежей, повышая для этого арендную ставку, или же увеличения степени эксплуатации здания.

Реконструкцию и ремонт одного и того же здания можно выполнить по-разному с точки зрения масштаба и объема работ. Целью может быть, например, уменьшение уровня затрат в результате ремонта части здания, определенных его конструкций или небольшого ремонта с сохранением существующих конструкций. В другом случае может быть проведена полная реконструкция с заменой всех частей и систем здания. Полная реконструкция требует более значительного повышения арендной ставки по сравнению с более простым ремонтом.

Требования пользователей объекта недвижимости, его характеристики, доходы, получаемые от сдачи в аренду здания, а также характеристики конкурирующих объектов недвижимости, арендные ставки и мероприятия, проводимые владельцами, находятся в четкой зависимости между собой (рис. 5.7).

Для того, чтобы объект недвижимости стал для его владельца экономически выгодным, необходимо добиться такого баланса между (1) требованиями пользователей объекта недвижимости, (2) характеристиками помещений и услуг, предоставляемыми этим объектом и (3) затратами на его содержание, который обеспечит владельцу недвижимости получение соответствующего дохода от его капиталовложений.

Если такой баланс не будет достигнут, то в глазах своего владельца объект недвижимости потеряет экономическую привлекательность. В этом случае владелец может отказаться от объекта недвижимости путем его продажи, демонтажа и постройки на его месте нового здания или «законсервировать» освобожденное здание при минимальных затратах на его содержание.


Соотношение двух факторов, (1) требований пользователей объекта недвижимости и (2) характеристик этого объекта, оказывает влияние на размер (3) арендной платы, которую готов платить пользователь недвижимости. На уровень арендной ставки влияют также (4) количество имеющихся на рынке потенциальных пользователей и их желание платить указанную арендную плату, а также (5) характеристики конкурирующих на рынке объектов недвижимости и превалирующий уровень арендной ставки. Объем доходов от аренды оказывает влияние на доход, получаемый владельцем объекта недвижимости с вложенного в него собственного капитала.